Votre patrimoine en questions

Retrouverez ici nos questions réponses de 2009 à 2013 classées par thèmes.

Placements

Épargner pour sa retraite avec le PEP (12-2013)

Je voudrais me constituer une épargne complémentaire pour ma retraite. Mon banquier me recommande de verser sur mon PEP plutôt que d'ouvrir un PERP. Qu'en pensez-vous ?

Les versements sur un PEP (plan d'épargne populaire) ont l'inconvénient de ne pas être déductibles de l'impôt sur le revenu, contrairement à ceux effectués sur le PERP. Mais le PEP présente par contre des avantages indéniables. Contrairement au PERP, où les sommes sont bloquées jusqu'à la retraite et où la sortie en capital ne peut porter qu'au maximum sur 20 % du contrat (sauf acquisition de sa première résidence principale), l'épargne versée sur un PEP reste disponible à tout moment et la sortie en rente viagère est optionnelle. De plus, les sommes retirées du PEP et/ou la rente viagère perçue sont totalement exonérées d'impôt sur le revenu (seuls les prélèvements sociaux sont dus) alors qu'elles font l'objet d'une imposition dans la cadre du PERP. Par conséquent, à moins que votre taux d'imposition sur les revenus à la retraite soit très inférieur à votre taux d'imposition actuel, vous aurez effectivement plutôt intérêt à préférer les versements complémentaires sur votre PEP. Le montant total des versements est toutefois limité à 92 000 € par plan.

Couvrir le risque dépendance avec l'assurance-vie (11-2013)

Ne désirant pas verser des cotisations à fonds perdus dans un contrat d'assurance dépendance, mon assureur me propose de convertir mon assurance-vie en rente viagère avec une garantie dépendance. Est-ce intéressant ?

Bien que peu pratiquée, la conversion d'un capital en rente viagère présente effectivement des intérêts lorsque le détenteur d'une assurance-vie a besoin de revenus complémentaires. Les contrats d'assurance-vie qui prévoient la possibilité de convertir le capital en rente viagère proposent fréquemment des options complémentaires, et notamment la garantie dépendance. Celle-ci permet de percevoir une rente dont le montant est généralement doublé ou triplé en cas d'entrée en dépendance. Il faut cependant bien avoir à l'esprit que le coût de cette garantie est pris en compte dans le calcul du montant de la rente viagère initiale et que par conséquent la solution est économiquement similaire à la souscription d'une assurance dépendance.

Quel intérêt de préférer un FCPR à un FCPI ? (10-2013)

J'aimerais savoir s'il y a un intérêt à investir dans un FCPR alors qu'aucune réduction d'impôt n'est accordée contrairement à l'investissement dans un FCPI ?

Les FCPR comme les FCPI sont tous deux des fonds communs de placement dont l'objet principal est d'investir dans des sociétés non cotées, dont les produits et plus-value sont exonérés d'impôt sur le revenu pour le souscripteur. L'investissement dans un FCPI permet certes de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu de 19 % ou d'une réduction d'ISF de 50 % du montant investi mais, en contrepartie, le champ des possibilités d'investissement est plus restreint. Par exemple, un quota minimum d'investissement dans des sociétés ayant pour objet la création de produits, procédés ou techniques dont le caractère innovant doit être respecté. L'investissement dans un FCPR présente donc un risque plus limité et une espérance de gain exonéré d'impôt sur le revenu a priori plus élevé que pour les investissements dans les FCPI.

Désignation bénéficiaire de l'assurance-vie en cosouscription (09-2013)

Nous avons souscrit, avec mon ex-épouse, un contrat d'assurance-vie en commun et nous nous étions désignés réciproquement comme bénéficiaires. Suite à notre séparation et dans l'attente du partage de nos biens communs, je voudrais modifier la clause bénéficiaire. Comment dois-je procéder ?

La cosouscription de contrats d'assurance-vie n'est ouverte qu'aux époux qui sont mariés sous le régime de la communauté. Les droits et pouvoirs dont dispose traditionnellement le souscripteur sont alors exercés conjointement par les époux. Le divorce ou la séparation ne modifiant absolument pas ces règles, la désignation bénéficiaire ne peut être modifiée qu'avec le consentement de votre ex-épouse. Une fois que vous aurez obtenu son accord, il vous suffira d'envoyer un courrier à l'assureur lui signifiant la décision commune de modifier les bénéficiaires de votre contrat.

Assurance-vie à participation aux bénéfices différée (09-2013)

J'ai entendu parler d'assurance-vie à PB différée. Quel avantage fiscal procure ce genre de contrat par rapport à une assurance-vie traditionnelle ?

L'assurance-vie à participation aux bénéfices (PB) différée permet d'allier l'avantage du régime fiscal propre aux enveloppes de capitalisation traditionnelles avec un mécanisme particulier permettant de reporter l'affectation de la PB (les gains du contrat) dans un délai de 8 ans maximum. Comme pour les contrats de capitalisation et d'assurance-vie traditionnels, les gains générés par les placements financiers ne constituent des revenus qu'au moment de leur retrait. La participation aux bénéfices étant reportée pendant une durée définie dans le contrat (généralement prévue pour 8 ans), les retraits qui sont effectués durant cette période ne donnent lieu à aucune imposition sur le revenu.

De même, le versement de la PB n'intervenant contractuellement qu'à condition que l'assuré soit en vie à ce moment-là et que le contrat n'ait pas fait l'objet d'un rachat total, la créance que détient l'assuré est considérée comme incertaine. Par conséquent, le montant des produits affecté à la PB n'entrera pas dans l'assiette de l'ISF pendant les 8 premières années.

Utiliser son assurance-vie comme un livret d'épargne (06-2013)

Le placement de mon épargne de précaution sur les livrets bancaires me rapporte très peu, surtout depuis l'imposition des intérêts au barème de l'impôt sur le revenu. J'envisage d'utiliser le fonds euros de mon assurance-vie à la place. Qu'en pensez-vous ?

En effet, les livrets bancaires qui sont traditionnellement utilisés pour placés l'épargne de précaution en raison de leur absence de frais d'entrée et de gestion, de leur disponibilité et de l'absence d'aléas sur la rémunération offrent des rendements relativement faibles et fortement taxés (jusqu'à 60,5 % d'imposition marginale pour les plus gros contribuables). Il est donc tentant de placer son épargne de précaution sur les fonds euros d'assurance-vie, leur rendement net étant plus favorable grâce à la fiscalité propre au mécanisme de capitalisation et au taux d'imposition forfaitaire des intérêts. S'il faut évidemment privilégier les contrats détenus depuis plus de 8 ans, ceux proposés plus récemment par les assureurs peuvent toutefois être mieux adaptés au regard de deux autres freins importants à vérifier. Ainsi l'absence de frais d'entrée et la rémunération des montants rachetés en cours d'année au taux de rendement annuel (et non au taux minimum garanti) sont indispensables pour que des rachats et des versements fréquents ne diminuent pas le rendement. Dans ces conditions, l'utilisation du fonds euros de l'assurance-vie comme placement de l'épargne de précaution est effectivement une alternative intéressante.

Investir dans un Groupement Foncier Viticole (04-2013)

Etant passionné par l’œnologie et désirant optimiser ma fiscalité sur le patrimoine, je suis intéressé pour investir dans un GFV. Quelles sont les risques ou contraintes d’un tel placement ?

Les Groupements Fonciers Viticoles sont des sociétés civiles qui ont pour objet la détention et la location de domaines viticoles. Afin de bénéficier du régime fiscal de faveur, les GFV s’interdisent d’exploiter le vignoble en direct et consentent des baux ruraux à long terme à des viticulteurs contre le paiement d’un loyer. Dans certains cas, lorsque le fermage est payé en tout ou partie en nature, les investisseurs ont la possibilité d’acheter des bouteilles de vin à des prix préférentiels compte tenu de leur qualité d’associé du GFV, ce qui peut présenter un intérêt pour les investisseurs amateurs de vin. Du côté de la fiscalité, l’investissement dans un GFV permet d’optimiser le montant de l’ISF et des droits de donation ou succession. Les parts bénéficient en effet d’une exonération partielle de 75% de leur valeur jusqu’à 101 897 € et de 50% au-delà, tant sur l’assiette de l’ISF que sur celle des droits de mutation à titre gratuit.

Ce type de placement présente toutefois de fortes contraintes au niveau de la liquidité, les associés du GFV ne pouvant bien souvent récupérer les sommes investies qu’à condition qu’un nouvel acquéreur des parts se présente. Par ailleurs, les rendements locatifs des vignobles sont traditionnellement relativement faibles (1 à 4% par an). Ces deux facteurs sont actuellement compensés par la hausse continue du prix des vignobles depuis plusieurs années (surtout pour les grands crus). Il est donc de bonne gestion de prendre en considération le risque d’un possible retournement du marché et de n’investir dans ce genre d’actifs qu’à titre de diversification et dans une optique de long terme.

Sortie en capital d'un PERP (03-2013)

Existe-t-il des possibilités pour récupérer les sommes versées sur un contrat PERP ? Si oui, quel est la valeur imposable et à quel taux ?

Durant la phase d'épargne, les sommes versées ne peuvent faire l'objet d'aucun rachat à l'exception de cas très exceptionnels : l'invalidité, la fin de droits d'allocation chômage, la cessation d'activité non salariée suite à liquidation judiciaire, le décès du conjoint ou du partenaire ou encore la situation de surendettement. A la fin de la phase d'épargne, le titulaire du PERP peut demander, au moment de son départ à la retraite, une sortie en capital à hauteur de 20% sans aucune justification ou une liquidation à 100% en capital s'il justifie en faire l'acquisition de sa résidence principale en accession à la première propriété (il ne doit pas avoir été propriétaire durant les 2 dernières années précédant celle du dénouement du plan).

Concernant la fiscalité, le montant total du capital versé est imposable à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires, après application d'un abattement de 10% au titre des frais professionnels. Afin d'en atténuer l'impact fiscal, le contribuable peut soit opter pour le système sur quotient de quatre (à condition que le revenu exceptionnel dépasse la moyenne des revenus des 3 dernières années) soit opter pour le prélèvement libératoire au taux forfaitaire de 7,5%.

Contrats d'assurance vie à participation aux bénéfices différée (02-2013)

J'ai entendu parler de contrats d'assurance vie à participation aux bénéfices différée. Quel est le principe de ce genre de contrat et quels en sont les avantages par rapport aux contrats à bonus de fidélité ?

Les contrats d'assurance vie à participation aux bénéfices (PB) différée reposent sur l'idée que les intérêts perçus et les plus-values réalisées ne sont pas distribués immédiatement par la compagnie d'assurances qui les provisionne et les gère globalement dans un compte de provision de participation aux excédents (PPE). La participation aux bénéfices est affectée au terme des quatre ou des huit ans, selon l'option retenue, à l'ensemble des contrats en cours à cette date. La fidélité du souscripteur n'étant récompensée qu'au terme du délai fixé par l'assureur, la valeur de la provision pour participation aux bénéfices n'entre pas dans l'actif taxable à l'ISF de l'assuré car il n'a aucun droit sur celle-ci avant le terme fixé dans le contrat. De même, en cas de rachat partiel, les produits mis en provision ne sont pas soumis à impôt sur le revenu (l'administration fiscale n'a toutefois pas encore pris position à ce sujet).

Les contrats à bonus de fidélité offrent le même avantage en ce qui concerne la base taxable à l'ISF puisque les garanties de fidélité ne sont acquises au souscripteur qu'au terme de la période d'indisponibilité. Par contre, depuis la réponse ministérielle Pinte du 22 janvier 2008, les produits afférents à cette garantie doivent être retenus pour la détermination de l'assiette taxable à l'impôt sur le revenu et ce, même si le rachat ne peut être prélevé sur ladite garantie de fidélité.

Assurance vie : capital versé en cas de vie de l’assuré (10-2011)

J’ai souscrit un contrat d’assurance vie prévoyant que mon petit-fils, né en 1986, serait le bénéficiaire du capital épargné dans le cas où je serais en vie au terme du contrat fixé le jour de ses 25 ans. Cette transmission sera-t-elle bien exonérée de fiscalité ?

Dans le cadre d’un contrat d’assurance vie, le versement du capital à un tiers en cas de vie de l’assuré relevant d’une intention libérale, l’opération est traitée comme une donation indirecte tant au plan civil qu’au plan fiscal. Le capital reçu par votre petit-fils sera donc considéré comme une donation et les droits de mutation correspondants seront dus dès la révélation de l’acte à l’administration fiscale. Bien que ces contrats d’assurance vie soient commercialisés comme des produits financiers ayant pour objet la transmission d’un capital, certains assureurs les définissant notamment comme « une épargne pour assurer à vos petits-enfants un capital qu'ils percevront plus tard pour financer leurs études ou s'installer », ils ne présentent aucun intérêt fiscal particulier en cas de vie de l’assuré au terme du contrat. En effet, ils ne permettent de diminuer le montant des droits de mutation qu’en cas de décès de l’assuré. Dans votre cas, les droits à payer lors du versement seront donc calculés selon le barème des mutations en ligne directe après application de l’abattement de 31 685 € et du rappel fiscal des donations effectuées depuis moins de dix ans.

Assurance vie : avance ou rachat partiel ? (10-2011)

Je souhaite aider temporairement un de mes enfants en lui prêtant une somme d’argent relativement importante et j’ai par conséquent besoin de mobiliser une partie de l’épargne de mon assurance vie. Alors que je pensais procéder à un rachat partiel, on m’a proposé une avance soit disant plus intéressante pour moi. Qu’en pensez-vous ?

Le rachat partiel implique tout d’abord l’imposition des intérêts et plus values compris dans la valeur de rachat. Le taux d’imposition hors prélèvement sociaux peut varier de 0% à 35% en fonction de l’ancienneté du contrat, du montant des revenus imposables et du choix effectué par le titulaire entre le prélèvement libératoire forfaitaire et le barème de l’impôt sur le revenu. Par ailleurs, des frais d’entrée peuvent être prélevés par la compagnie d’assurance à l’occasion du reversement des fonds sur le contrat. Au contraire, l’avance consentie par l’assureur n’engendre aucune fiscalité et permet de conserver l’antériorité fiscale du versement, élément indispensable dans le cas où vous auriez plus de 70 ans pour bénéficier du régime particulier lors de la transmission par décès. Les modalités en ce qui concerne le montant, le taux d’intérêt et le délai de remboursement de l’avance étant fixées par l’assureur, elles peuvent être plus ou moins contraignantes. Il vous faut donc évaluer et prendre en compte tous ces éléments afin de déterminer laquelle des options est la plus intéressante pour vous.

Moins-value réalisée sur une obligation (09-2011)

Je détiens des obligations émises par une entreprise qui rencontre de grandes difficultés financières. La dette de celle-ci a fait l’objet d’une restructuration et la valeur de remboursement des obligations a été abaissé afin d’éviter la mise en liquidation judiciaire. Puis-je déduire cette perte de mes autres revenus ?

Le traitement fiscal de la perte que vous supporterez le cas échéant dépendra des modalités de perception du capital. En cas de cession de vos obligations avant leur échéance, la moins-value subie à cette occasion serait imputable de vos revenus mais exclusivement sur les plus-values de même nature (celles relatives aux valeurs mobilières et droits sociaux) réalisées au cours de l’année ou des dix années suivantes. Par contre, en cas de remboursement de vos obligations par l’émetteur pour une valeur inférieure à son prix d’acquisition, l’opération n’étant pas considérée par la législation comme une cession, il ne vous serait pas possible de déduire les pertes constatées de vos revenus quels qu’ils soient.

Taux actuariel d’un portefeuille obligataire (07-2011)

J’envisage d’investir dans un fonds d’obligations d’entreprises. Le reporting du gérant indique que le taux actuariel est de 5,7%. Est-ce le rendement dont je vais bénéficier ?

Non, ce n’est pas un taux de rentabilité pour l’investisseur. Le taux actuariel fourni par le gérant est la rentabilité annuelle moyenne que dégagerait le portefeuille d’obligations composant le fonds si d’une part toutes les obligations étaient détenues jusqu’à leur terme et si d’autre part aucun défaut de paiement n’était constaté, qu’il s’agisse des coupons ou du principal. Entre le moment où vous investirez et le moment où vous vendrez, certaines obligations du portefeuille ne seront pas arrivées à maturité et auront pu changer de valeur en fonction de l’évolution des taux d’intérêt et de l’appréciation du risque de défaut (appelé risque de crédit), d’autres auront pu être cédées en plus ou moins-values avant leur échéance. Par ailleurs, de nouvelles obligations auront été acquises. Enfin, les frais de gestion du fonds doivent être déduits de la performance du portefeuille obligataire. Votre rentabilité sera donc probablement assez différente de ce taux actuariel. Ce dernier est un des indicateurs utiles dans le choix d’un fonds, comme le sont également la sensibilité du portefeuille aux taux d’intérêt ou la notation des titres permettant d’apprécier le risque de crédit.

Sortie d'un PEA en rente viagère (05-2011)

N'ayant pas d'héritier et étant âgé de 70 ans, je souhaiterais convertir une partie de mon capital en rente viagère afin de percevoir un complément de revenu. Mon banquier me recommande d'utiliser mon PEA à cette fin. Est-ce judicieux ?

Lors de la clôture d'un PEA, plan d'épargne en actions, le titulaire peut opter pour le versement d'une rente viagère au lieu de sortir en capital. Cette option est fiscalement intéressante lorsque la sortie en rente viagère a lieu 8 ans après l'ouverture du plan. Les versements de la rente sont alors exonérés d'impôt sur le revenu. Ils supportent toutefois les prélèvements sociaux sur une fraction de la rente (cette fraction est fixée à 30 % lorsque le crédirentier est âgé de plus de 69 ans lors de l'entrée en jouissance de la rente). Le seul autre produit offrant le même avantage fiscal pour une rente viagère est le PEP. Votre banquier a donc raison de vous recommander d'utiliser votre PEA. Seules les compagnies d'assurances pouvant proposer la sortie en rente viagère, il vous faudra préalablement transférer votre PEA bancaire auprès de l'une d'elles. N'oubliez pas de comparer les taux de rente proposés et les perspectives de revalorisation avant de faire votre choix.

Obligations à taux variable (04-2011)

J'ai entendu parler d'obligations à taux variable. Elles semblent peu rémunératrices. Présentent-elles un intérêt particulier ?

Les coupons que verse l'émetteur d'une obligation à taux variable évoluent en fonction d'un indice de référence. Les indices les plus fréquemment utilisés sont les taux moyen des emprunts d'État (TME), le taux annualisé du marché obligataire (TMO) ou encore l'Euribor. Les obligations peuvent également être indexées sur l'inflation. L'intérêt de ces obligations est de protéger le capital et les revenus qu'il procure contre une remontée des taux.

En contrepartie, l'investisseur abandonne les perspectives de plus-values envisageables sur des obligations à taux fixe. Dans le contexte économique actuel, la remontée des taux d'intérêt se précisant, l'investissement dans des obligations à taux variables permet de se prémunir du risque de hausse des taux et donc de garantir la valeur de son capital.

Souscription d'un contrat d'assurance-vie avec des deniers communs (03-2011)

Afin de protéger un membre de ma famille atteint de troubles mentaux, je désire souscrire un contrat d'assurance-vie à son profit. Étant marié sous le régime de la communauté, dois-je obtenir l'accord de mon épouse ?

La souscription au moyen d'une épargne commune constituant un acte de disposition relevant de la gestion concurrente des biens communs, elle peut être effectuée par un époux seul. Cependant, le conjoint ou tout tiers intéressé (les héritiers notamment) pourraient demander l'inopposabilité de l'acte pour détournement des pouvoirs dans l'intention de porter atteinte aux droits du conjoint ou de la communauté. D'autre part, la jurisprudence étant encore hésitante sur la qualification à donner à la désignation du bénéficiaire, le conjoint pourrait demander la nullité du contrat en se fondant sur l'interdiction de disposer l'un sans l'autre, entre vifs à titre gratuit, des biens de la communauté. La prudence impose donc de faire intervenir le conjoint afin qu'il donne son consentement à la souscription ou, mieux encore, qu'il prenne la qualité de co-souscripteur, surtout lorsqu'il n'est pas le bénéficiaire du contrat.

Trésorerie placée sur un contrat d'assurance-vie (01-2011)

Compte tenu des taux bas des produits monétaires, j'envisage de placer ma trésorerie sur le support en euros d'une assurance-vie. Y a-t-il un délai minimum à respecter pour pouvoir effectuer un rachat partiel ?

Le placement de vos liquidités sur un support en euros constitue en effet une alternative intéressante aux livrets bancaires. Tout en restant relativement liquides, vos fonds bénéficieront généralement d'un rendement financier net de fiscalité plus favorable que celui des livrets bancaires, et ce même en cas de retrait total à court terme entraînant une fiscalité plus lourde. Il faut toutefois utiliser à cette fin un contrat d'assurance-vie dont le délai de renonciation a expiré. En effet, lorsque vous souscrivez une assurance vie, vous bénéficiez d'un délai de rétraction de 30 jours à partir de la date de souscription ou de la date de réception des conditions particulières du contrat. Pendant ce délai, vous ne pouvez pas effectuer de rachat. Seule la renonciation est possible : elle permet certes de récupérer les sommes versées mais sans aucune rémunération...

Assurance-vie ou rente viagère ? (12-2010)

Je dispose d'un petit capital et ai besoin de revenus complémentaires. Vaut-il mieux le placer en assurance-vie et effectuer des retraits réguliers ou le convertir en rente viagère ?

Ce choix dépend de nombreux paramètres. Lors de la souscription d'une rente viagère, vous vous dessaisissez définitivement du capital. Si vous avez des héritiers, ils ne recevront donc rien à votre décès. C'est pourquoi, si les revenus d'une assurance-vie suffisent à couvrir vos besoins (sur la base d'une hypothèse prudente de rendement), mieux vaut éviter la rente viagère. D'autre part, plus vous souscrivez la rente viagère jeune et plus elle sera faible au départ : le pari sur la revalorisation future de cette rente et sur votre durée de vie est alors très important. Une solution peut consister à effectuer dans un premier temps des retraits sur une assurance-vie, puis à convertir si besoin est le capital à partir d'un certain âge afin de couvrir le risque viager. L'âge optimum de conversion peut se calculer. Enfin, il faut également tenir compte de la différence de fiscalité, la rente étant intégrée aux revenus imposables après un abattement qui dépend de l'âge d'entrée en jouissance.

PERP : sortie partielle en capital possible (12-2010)

J'ai souscrit en 2004 un PERP pour me constituer un complément de retraite. J'ai entendu dire qu'il était désormais possible d'en sortir en capital. Qu'en est-il ?

L'article 113 de la loi portant réforme des retraites, adoptée le 27 octobre dernier, a introduit pour le plan d'épargne retraite populaire (PERP) une possibilité de sortie en capital lors du départ en retraite. Mais attention, cette possibilité est limitée à 20 % de la valeur de rachat du contrat, le solde devant obligatoirement être dénoué sous forme de rente viagère. Jusqu'à présent, le PERP ne pouvait donner lieu à aucune sortie en capital, sauf dans le cas où la rente annuelle est inférieure à 480 €.

PEL : les droits à prêt vont devenir avantageux (10-2010)

J'envisage d'acquérir ma résidence principale dans quelques années. L'ouverture d'un PEL pour y placer mon excédent budgétaire présente-elle un intérêt ?

L'ouverture d'un plan d'épargne logement vous assure de pouvoir bénéficier d'un prêt à un taux de 4,20 % afin de financer votre acquisition, dans la limite d'un montant de 92 000 € et d'une durée de 15 ans. Certes, les taux d'emprunt sont à ce jour plus bas mais le risque qu'ils se situent au-delà de ce niveau au moment de la réalisation de votre projet est significatif. Par ailleurs, depuis le 1^er août 2003, le taux de rémunération des sommes versées sur un PEL est fixé à 2,50 %, augmenté d'une prime d'État équivalent à 1 % en cas de réalisation du prêt, le tout exonéré d'impôts pendant les 12 premières années.

Compte tenu du taux de rentabilité offert par les produits sans risque actuellement (les obligations d'État à 10 ans affichent moins de 3 % de rendement brut), la rémunération du PEL devient attractive. Il serait dommage de vous en priver !

Trésorerie d'une SCI (09-2010)

J'ai vendu des biens immobiliers logés dans une SCI et ne souhaite pas réinvestir dans la pierre pour l'instant. Puis-je placer la trésorerie disponible sur une assurance-vie ?

Une société civile ne peut pas souscrire un contrat d'assurance-vie pour réaliser une opération de placement car l'assuré ne peut être qu'une personne physique. En revanche, elle peut souscrire à un contrat de capitalisation qui présente les mêmes caractéristiques en matière de placement (accès au support en euros notamment) mais aussi de fiscalité sur les revenus lorsque la SCI est fiscalement transparente (IRPP). À condition que son objet social le permette. Dans la négative, une modification préalable des statuts sera nécessaire.

Surperformance des fonds obligataires (09-2010)

Les fonds obligataires investis en obligations d'État ont enregistré ces derniers mois des performances nettement supérieures au taux d'intérêt affiché sur ces obligations. Pourquoi et faut-il encore y investir ?

Lorsque les investisseurs se détournent des marchés actions, voire des obligations des états connaissant des difficultés financières comme cela a été le cas ces derniers mois, ils se reportent sur les obligations des états jugés les plus solides. Ce faisant, ils entraînent une baisse des taux de rémunération exigés sur ces obligations, ce qui entraîne mécaniquement une hausse de la valeur des obligations correspondantes dans les portefeuilles des fonds. Cette hausse est d'autant plus importante que la durée résiduelle des obligations est longue. Il se produira exactement le phénomène inverse en cas de baisse de l'aversion au risque ou en cas d'échec des plans de rigueur des pays jugés les plus solvables. Les rémunérations de ces obligations ayant atteint des niveaux très bas (3 % environ pour des durées de 10 ans), y investir aujourd'hui semble présenter plus de risques que de gains potentiels...

Intéressement : à placer dans le PEE ? (07-2010)

Je perçois un intéressement et je m'interroge sur la pertinence de placer celui-ci sur le PEE sachant que je privilégie les produits non risqués et que mon taux marginal d'imposition est de 5,5 %.

Le placement de l'intéressement sur le PEE présente l'avantage d'éviter l'impôt sur l'intéressement lui-même mais aussi de défiscaliser les produits financiers qu'il procure à partir du moment où les fonds resteront bloqués pendant 5 ans. Cependant, les supports sans risque au sein des PEE sont essentiellement monétaires et offrent actuellement une très faible rentabilité. Compte tenu de votre taux marginal d'imposition limité, et en l'absence d'abondement du PEE par votre employeur, vous auriez probablement intérêt à percevoir votre intéressement et à le placer sur un contrat d'assurance-vie. Certes, il engendrera une imposition supplémentaire à l'impôt sur le revenu (qui sera limitée compte tenu de votre taux marginal d'imposition) mais vous aurez accès à tous les supports financiers et pourrez notamment bénéficier de la sécurité du support en euros tout en ayant un taux de rentabilité bien supérieur à celui du monétaire. Si vous bénéficiez d'un abondement significatif de l'employeur au sein de votre PEE, il sera en revanche très probablement préférable de placer votre intéressement au sein du PEE, l'impact financier de l'abondement sur 5 ans étant sans doute supérieur au différentiel de rentabilité entre support en euros et support monétaire.

Un fonds actions n'est pas un « tracker » (06-2010)

J'ai investi dans un fonds actions lors d'un creux de marché pour profiter d'un rebond éventuel du CAC 40. Le rebond est intervenu mais le fonds n'en a quasiment pas profité. Pourquoi ?

Un fonds actions, même s'il a pour indice de référence le CAC 40, n'évoluera pas comme ce dernier sauf à ce qu'il s'agisse d'un fonds dit « indiciel », c'est-à-dire construit pour répliquer l'indice. En effet, le gestionnaire va réaliser des choix de valeurs en fonction de leurs perspectives de plus-values et de leur niveau de risque. La composition du fonds sera donc différente de celle de l'indice. De ce fait, son évolution sera différente, à la hausse comme à la baisse. Les écarts sont d'autant plus spectaculaires que le gestionnaire a toute liberté dans ses choix (fonds non « benchmarké ») et que l'évolution de l'indice peut parfois être liée pour beaucoup à un secteur d'activité, comme cela a été le cas début mai avec le secteur bancaire (en baisse). Si vous souhaitez jouer à la hausse ou à la baisse un indice, mieux vaut utiliser un tracker qui répliquera fidèlement l'indice avec des frais de gestion réduits. À l'inverse, pour un investissement à moyen et long termes, mieux vaut utiliser un fonds non « benchmarké » dont le gérant a démontré sa capacité à surperformer les indices grâce à la pertinence de ses choix.

Assurance-vie « acceptée » (03-2010)

J'ai souscrit un contrat d'assurance-vie en 2000 et désigné ma fille comme bénéficiaire. Cette dernière a accepté le bénéfice du contrat. Puis-je encore effectuer des retraits ?

Tout dépend à quel moment et dans quelles conditions votre fille a accepté le bénéfice du contrat. Si elle l'a fait avant le 18 décembre 2007, date d'entrée en vigueur de la loi 2007-1775, la Cour de cassation admet que le souscripteur puisse effectuer des rachats malgré l'acceptation du bénéficiaire. Si toutefois votre assureur les soumet à l'autorisation de votre fille et si celle-ci refuse, vous devrez intenter une action contentieuse. Si votre fille a manifesté sa volonté d'accepter le bénéfice du contrat après le 18 décembre 2007, l'acceptation nécessitait votre accord en tant que souscripteur, soit sous la forme d'un avenant au contrat signé par l'assureur, soit sous la forme d'un acte signé du souscripteur et du bénéficiaire et notifié à l'assureur. Si vous avez donné un tel accord, vous ne pouvez plus procéder à des rachats sur votre contrat sans l'accord de votre fille. Dans le cas contraire, vous êtes libre de procéder à des retraits.

Assurance-vie : taux garantis et participation aux bénéfices (02-2010)

J'ai réalisé en 2009 un versement sur mon assurance-vie bénéficiant d'un taux garanti de 4,5 %. La valeur de l'épargne indiquée sur Internet fait ressortir un taux de 3 %, ce que la compagnie trouve normal mais pas moi !

Cet écart est probablement le résultat d'un mécanisme qui peut vous paraître artificiel mais qui est tout à fait fondé. La valeur de rachat du support en euros évolue en cours d'année selon un taux défini dans les conditions générales : il s'agit généralement soit d'une fraction du taux de revalorisation de l'année précédente, soit d'un taux annoncé à l'avance pour chaque exercice. Ce n'est qu'au moment de l'attribution de la participation aux bénéfices de l'exercice, intervenant souvent dans la 2^e quinzaine de janvier avec effet au 31 décembre N - 1, que la différence entre le taux qui vous a été garanti et le taux intermédiaire de valorisation vous sera attribué.

Sicav monétaire : pas de garantie en capital (01-2010)

Mon banquier m'a indiqué que mes Sicav monétaires pourraient avoir une performance négative dans les prochains mois. Comment est-ce possible ?

Une Sicav monétaire ne bénéficie pas de garantie en capital. Pour dégager une performance régulière et sûre, elle investit en titres du marché monétaire de maturité courte émis par des organismes présentant les meilleures signatures (États, organismes publics...). Sa performance brute va être, par conséquent, proche du taux de référence du marché monétaire (Eonia). Si les frais de gestion de la Sicav sont supérieurs à ce taux, la performance nette de la Sicav sera négative, ce qui peut arriver en ce moment puisque l'Eonia est d'environ 0,35 %.

PEA : apport en espèces uniquement (01-2010)

J'ai des actions du CAC 40 dans mon compte-titres. Puis-je les transférer dans mon PEA sans les vendre ?

Non. Les versements au sein d'un PEA ne peuvent être effectués qu'en numéraire. Il n'est donc pas possible d'y transférer des titres. En revanche, le titulaire d'un PEA peut conserver les titres après la clôture et en demander le transfert sur un compte-titres.

Livret A : dépassement du plafond (12-2009)

J'ai ouvert un Livret A et placé 14 000 €. Avec les intérêts acquis, je dépasse désormais le plafond de 15 300 €. Que va-t-il se passer ?

Rien. Vous ne pouvez pas franchir le plafond du fait de versements mais le dépassement lié aux intérêts est autorisé. Vous continuerez à bénéficier des intérêts et pourrez effectuer librement des retraits puis de nouveaux versements si vous êtes passé en dessous du plafond. Ces règles sont valables pour tous les livrets réglementés.

Perte en capital sur une sicav obligataire (12-2009)

J'ai investi sur des parts de Sicav obligataires que je compte garder cinq ans. Puis-je perdre en capital lors de la revente ?

Malheureusement oui. En effet, la Sicav est investie dans un portefeuille d'obligations dont la durée moyenne de vie est d'autant plus importante que la Sicav est destinée à un placement de long terme. Or, en cas de hausse des taux d'intérêt, la valeur des obligations baissera proportionnellement à cette durée de vie. Il en ira de même de la valeur de vos parts, sauf à ce que le gestionnaire utilise des mécanismes de couverture. De plus, si la Sicav peut investir en obligations d'entreprises, des pertes en capital peuvent également intervenir en cas de dégradation de la santé financière des entreprises en portefeuille.

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Transmission d'entreprises

Assurer la stabilité de l'entreprise en cas de décès d'un associé (10-2013)

Nos enfants n'envisageant pas de reprendre l'entreprise familiale de menuiserie que nous détenons avec mon frère au travers d'une SARL, nous cherchons à en assurer la pérennité en cas de décès d'un des associés. Quelle solution permettrait à l'associé survivant de poursuivre seul l'exploitation sans être en difficulté en raison du rachat des parts aux enfants du défunt ?

La disparition d'un des associés peut en effet mettre l'associé survivant en difficulté financière si celui-ci désire poursuivre seul l'exploitation, les héritiers devant alors être indemnisés de la valeur des parts sociales que détenait le défunt. La plupart des assureurs proposent des garanties dédiées à la couverture de ce risque. L'assurance décès « Associé » permet, par exemple, le versement d'un capital directement aux associés survivants en exonération totale d'impôt (sauf taxe d'assurance au-delà de 152 500 €). Les primes versées ne sont cependant pas déductibles des résultats de l'entreprise.

Profiter du paiement fractionné (06-2013)

J'aimerais transmettre à ma fille des parts d'une SARL que je détiens. Ne pouvant pas bénéficier de l'exonération de 75 % au titre du Pacte Dutreuil, existe-t-il une solution pour limiter ou reporter le paiement des droits de donation que nous ne sommes pas en mesure de payer à ce jour ?

À condition que votre société exerce une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole et que la donation porte sur au moins 5 % du capital social, le paiement des droits de donation peut être différé pendant 5 ans (seuls les intérêts du crédit sont à verser), puis à l'expiration de ce délai, être fractionné sur 10 ans à raison de 1/20 tous les 6 mois assorti d'un intérêt exigible semestriellement. Selon ce régime, le taux applicable au crédit est le taux d'intérêt légal applicable l'année de la demande de crédit réduit des deux tiers. Le taux légal étant de 0,04 % pour l'année 2013, le taux applicable au différé sera de 0 % après réduction des 2/3 et arrondi. Si vous donnez les parts à votre fille cette année, vous pouvez donc bénéficier d'une forme de crédit gratuit sur 15 ans avec paiement progressif des droits dus à partir de 5 ans !

Attribution préférentielle de l'entreprise (04-2011)

J'exerce mon activité professionnelle au sein d'une SARL dans laquelle j'étais associé avec mon père. Suite à son décès, existe-t-il un moyen afin que les autres héritiers avec lesquels je suis en désaccord ne participent pas à l'entreprise ?

Tout d'abord, les statuts peuvent comporter une clause attribuant à l'associé survivant le choix d'agréer ou non les héritiers en tant qu'associés de la SARL. En cas de refus d'agrément, les héritiers non agréés ont alors simplement droit à la valeur des droits sociaux du défunt. Si tel n'est pas le cas, les parts sociales font partie de l'indivision successorale. Cependant, remplissant la condition de participation à l'exploitation de l'entreprise, vous pouvez toujours demander l'attribution préférentielle des parts sociales de la SARL. Il est également possible de vous faire attribuer de manière préférentielle les éventuels immeubles dans lesquels le fonds est exploité dès lors que ceux-ci constituent une composante de l'entreprise. En cas de dépassement de la valeur de vos droits, vous devrez payer une soulte aux autres héritiers.

Exonération des cessions en famille (12-2009)

Je souhaite céder des parts de ma SARL (soumise à l'IS) au sein de la famille. La plus-value sera-t-elle imposable ?

Les cessions au sein du groupe familial peuvent, dans certaines conditions, bénéficier d'une exonération complète. Il en est ainsi des plus-values de cession de participations supérieures à 25 % dans une société soumise à l'impôt sur les sociétés lorsque la cession à titre onéreux est réalisée au profit de l'un des membres du groupe familial du cédant (conjoint, ascendants et descendants du cédant ou de son conjoint) et lorsque l'acquéreur ne revend pas à un tiers dans un délai de cinq ans tout ou partie des droits sociaux ainsi acquis (article 150-0 A, I-3 du CGI).

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Succession

Imposition du contrat de capitalisation à la valeur nominale (12-2013)

Je viens d'hériter de plusieurs contrats de capitalisation. Doivent-ils être déclarés pour le calcul des droits de succession et pour quelle valeur ?

La doctrine fiscale en matière de contrat de capitalisation a été modifiée dans un sens positif en matière successorale. En effet, le contrat de capitalisation est désormais pris en compte dans l'actif de succession, non plus pour sa valeur vénale (primes versées + intérêts) mais pour sa valeur nominale (primes versées exclusivement). Dans son BOFiP du 5 août 2013, l'administration fiscale a donc adopté une nouvelle doctrine fiscale et décidé d'harmoniser la valeur déclarée à l'actif de succession et celle déclarée à l'actif de l'ISF pour les mêmes contrats de capitalisation. Désormais un contrat de capitalisation devra donc être déclaré à la succession du souscripteur pour sa valeur nominale.

Trust ou fiducie pour gérer le patrimoine transmis (12-2013)

Je souhaite que suite à la transmission de mon patrimoine, sa détention soit sanctuarisée et que mes enfants ne puissent consommer que les revenus du capital. L'établissement d'un trust de droit étranger serait-il plus susceptible de répondre à mon objectif que la fiducie ?

La jurisprudence reconnaît de façon incontestable la validité des trusts constitués à l'étranger. Cependant, les effets du trust ne doivent pas heurter l'ordre public français et ne peuvent, en particulier, pas porter atteinte à la réserve héréditaire. Ainsi, vos enfants étant des héritiers réservataires, le trust ne pourra avoir une pleine exécution au moment de votre décès que sur la quotité disponible de la succession. Quant à la fiducie française, le contrat prenant fin par le décès du constituant, il ne vous permettra pas non plus de décider de l'utilisation du patrimoine transmis à votre décès. Seul un contrat de fiducie conclu par une société à laquelle vous apporteriez votre patrimoine pourrait permettre de désigner un fiduciaire dont le pouvoir de gérer votre patrimoine serait prolongé après votre décès. Cependant, même cette solution présente une limite puisque vos héritiers, devenus pleinement propriétaires des parts de la société, pourront décider de la dissoudre pour récupérer les actifs.

Imposition des immeubles français logés dans une société étrangère (09-2013)

Je réside au Luxembourg depuis plus de 10 ans. J'avais à cette époque fait l'apport de mon appartement situé à Paris à une société luxembourgeoise, qui détient à ce jour plus de 75 % de biens à l'étranger. Mes enfants qui sont domiciliés également au Luxembourg pourront-ils bénéficier de l'exonération des droits de succession sur cet appartement ?

Lorsque le défunt et les héritiers sont domiciliés hors de France, seuls les biens français compris dans la succession sont imposables en France. Cependant, deux mesures ont été prises par le législateur pour élargir le champ d'application de l'imposition aux droits de succession en France.

La valeur des immeubles situés en France est ainsi imposable lorsque ceux-ci sont détenus par l'intermédiaire d'une société dans laquelle le défunt détenait directement ou indirectement plus de la moitié des parts. Par ailleurs, lorsque les immeubles détenus par une société étrangère non cotée représentent plus de 50 % de son actif social situé en France, la valeur des actions ou parts de cette société est partiellement imposable (à concurrence de la proportion entre la valeur des immeubles en France et celle de l'actif total de la société). Par conséquent, même dans le cas où votre participation dans la société luxembourgeoise serait minoritaire, la valeur de votre appartement parisien sera soumise aux droits de succession.

Éviter la présomption de propriété de l'usufruitier (07-2013)

Afin d'aider ma mère à acheter sa résidence principale tout en optimisant ma fiscalité, notamment à l'ISF, j'envisageais d'en acquérir la nue-propriété. On m'a déconseillé d'effectuer cette opération en raison des droits de succession que je devrais acquitter sur la valeur de l'appartement. Qu'en pensez-vous ?

En effet, les biens appartenant en usufruit au défunt et en nue-propriété à ses héritiers ou à des personnes interposées sont réputées appartenir en pleine propriété au défunt pour le calcul des droits de succession. La preuve contraire peut, certes, être apportée mais elle nécessite d'établir qu'une donation du bien ou des deniers finançant le bien a été constatée par un acte ayant acquis date certaine.

Afin de contourner cette disposition fiscale, vous pourriez faire l'acquisition de la nue-propriété au travers d'une société que vous constitueriez, celle-ci n'étant pas considérée comme une personne interposée. Cependant, contrairement à la nue-propriété de l'appartement, les parts de la société ne seraient pas exonérées d'ISF mais imposables pour une valeur égale à celle de la nue-propriété de l'appartement. L'alternative consisterait à ce que votre mère fasse l'acquisition uniquement du droit d'usage et d'habitation portant sur l'appartement, la présomption de propriété ne s'appliquant pas dans ce cas et l'ISF étant uniquement à la charge du titulaire du droit d'usage. La valeur du droit d'usage, qui est fixée à 60 % de la valeur de l'usufruit dans le cas des mutations à titre gratuit, peut être librement fixée par les parties en cas d'acquisition à titre onéreux.

Exclure un parent de l'administration de biens revenant aux enfants (05-2013)

Étant en conflit avec la mère de mes enfants mineurs, je souhaite que mes biens transmis à mes enfants, dans le cas où je décèderais avant leur majorité, soient gérés par ma soeur. Cette décision peut-elle être appliquée pour la totalité de mon patrimoine ?

Oui, vous pouvez tout à fait prévoir par dispositions testamentaires que la mère de vos enfants devra être privée de ses droits d'administration légale et de jouissance sur vos biens leur revenant ; et que dans l'hypothèse où l'un d'eux serait encore mineur à votre décès, les biens seront administrés par votre soeur (sa tante) jusqu'à la majorité de l'enfant. Il a par ailleurs récemment été jugé que l'article 389-3, alinéa 3 du code civil, qui permet au disposant, sans aucune distinction, de soustraire à l'administration légale des père et mère les biens qu'il donne ou lègue à un mineur, est une disposition générale qui ne comporte aucune exception pour la réserve héréditaire. Vous pouvez donc valablement exclure la mère de vos enfants de l'administration légale de la totalité de votre patrimoine légué à vos enfants.

Droits du conjoint survivant (04-2013)

Mes deux soeurs et moi avons reçu plusieurs donations de notre père portant sur la nue-propriété de la quasi totalité de son patrimoine. Sachant qu'il s'est remarié depuis sous le régime de la séparation de biens et qu'aucune donation au dernier vivant n'a été consentie, notre belle-mère peut-elle remettre en cause les donations afin de recevoir sa part dans la succession ?

En présence de descendants et lorsque le défunt a eu un ou plusieurs enfants d'un autre lit, le conjoint survivant a effectivement le droit à un quart de la succession en pleine propriété. Les modalités de calcul du montant des droits de votre belle-mère dans la succession dépendent du caractère rapportable ou non des donations consenties par votre père. Dans tous les cas, les donations ne pourront jamais faire l'objet d'une réduction car le conjoint survivant n'a pas la qualité d'héritier réservataire en présence de descendants. Par ailleurs, quand bien même les donations auraient été faites en avancement de part successorale, la valeur des biens est prise en compte dans la masse de calcul des droits théoriques du conjoint survivant mais retranchée lors du calcul de la masse d'exercice.

Par exemple, si les donations ont été reçues en avancement de part successorale et ont une valeur rapportable de 100 000 € alors que les biens existants au décès de votre père sont de 20 000 €, votre belle-mère aura uniquement droit à 20 000 € sur la succession. Elle n'aura aucun droit sur la succession si les donations ont été consenties hors part successorale.

Démembrement de la clause bénéficiaire d’une assurance vie (11-2011)

Lors de la souscription de mes contrats d’assurance vie, j’avais prévu le démembrement de la clause bénéficiaire entre ma femme et mes enfants dans un but d’optimisation fiscale. J’ai entendu dire que cet avantage avait disparu récemment, qu’en est-il ?

La désignation du conjoint comme bénéficiaire de l’usufruit des capitaux versés par le souscripteur avant ses 70 ans et des enfants pour la nue-propriété permettait, outre le fait de laisser la jouissance des capitaux au conjoint jusqu’à son décès, de les transmettre à terme aux enfants sans aucun droit de succession et ce sans aucune limite de montant. En effet, seul l’usufruitier était considéré comme bénéficiaire des capitaux et à ce titre susceptible d’être redevable de la taxe de 20% dont le conjoint est totalement exonéré. Ce ne sera désormais plus le cas puisque la loi de finances rectificative pour 2011 prévoit qu’usufruitier et nu-propriétaire sont à présent considérés comme bénéficiaires au prorata de la part leur revenant dans les capitaux versés selon le barème de l’article 669 du CGI et se partageront l’abattement selon ce même prorata. Pour autant, le démembrement de la clause bénéficiaire permet encore d’optimiser la fiscalité de la transmission dans certains cas mais il convient de réexaminer complètement votre stratégie de transmission pour en assurer l’optimisation en tenant compte de la nouvelle donne fiscale.

Succession sur des biens immobiliers à l’étranger (11-2011)

Mon père vient de décéder et il détenait une villa en Espagne. Quelle sera la loi applicable pour la succession en ce qui concerne ce bien ?

En principe, en ce qui concerne les successions internationales, la loi du lieu de situation des biens régit les successions immobilières. Le notaire, ou le tribunal en cas de conflit, doit donc appliquer la législation espagnole pour régler la succession concernant la villa que détenait votre père. Cependant, la loi espagnole applique pour sa part le principe « de l’unicité » et soumet à la loi nationale du défunt la totalité de la succession. Par conséquent, par renvoi de la loi successorale espagnole, il sera fait application des règles successorales françaises même pour ce qui concerne la villa en Espagne.

Présomption de propriété de l’usufruitier (10-2011)

J’aimerais profiter d’une prochaine acquisition immobilière pour préparer la transmission du patrimoine à mon fils unique. J’envisageais donc de l’aider à acheter la nue-propriété du bien afin qu’il lui revienne en pleine propriété et sans droit de succession à mon décès. Ce montage comporte-il un risque fiscal ?

Oui, en effet, il existe un dispositif fiscal prévu à l’article 751 du CGI pour limiter tout particulièrement ce genre de montage. Ainsi, tout bien démembré dont la nue-propriété appartient à un héritier est présumé faire partie de la succession de l’usufruitier à défaut de donation régulière de la nue-propriété du bien consentie plus de trois mois avant le décès, et ce jusqu’à preuve contraire. La validité de cette preuve contraire donne lieu à de nombreux contentieux tranchés par l’appréciation souveraine des tribunaux. La jurisprudence sur ce sujet était jusqu’à présent plutôt défavorable aux contribuables. Un assouplissement du texte applicable depuis le 1er janvier 2008, admet toutefois expressément que la preuve contraire puisse résulter d’une donation de deniers, constatée par acte ayant date certaine plus de trois mois avant le décès, en vue de financer l’acquisition des biens, à condition que l’origine y soit mentionnée. Sauf à mentionner et prouver dans l’acte d’acquisition de manière scrupuleuse l’origine des fonds ayant permis le financement du bien (tel un crédit bancaire ou le remploi du prix de vente d’un autre bien), il est donc particulièrement recommandé de procéder préalablement à une donation d’une somme d’argent correspondant à la valeur de la nue-propriété.

Démembrement d'un portefeuille de titres (03-2011)

Suite au décès de mon épouse, j'ai opté pour l'usufruit sur la totalité de la succession. Concernant le portefeuille de titres, je m'interroge sur mes pouvoirs de gestion en cas de mésentente avec mes enfants ?

Lorsque le démembrement de propriété porte sur un portefeuille de valeurs mobilières, les pouvoirs de l'usufruitier sont relativement étendus. Vous pouvez notamment, selon la jurisprudence, disposer des titres sous réserve de les remplacer par d'autres valeurs mobilières. Cependant, ayant l'obligation de conserver la substance du portefeuille, vous devez informer les nus-propriétaires (vos enfants) des mouvements opérés sur les titres et ceux-ci pourraient contester vos choix d'investissements sur ce fondement. Afin de réduire ces incidences négatives, il eût été préférable pour votre épouse de fixer par testament les pouvoirs qui reviendront à l'usufruitier ou, mieux, de loger les titres dans une société civile de portefeuille.

À défaut, vous avez toujours la possibilité de conclure une convention entre usufruitier et nus-propriétaires pour adopter des règles civiles et financières adaptées.

Transmission de mon patrimoine à mes neveux (01-2011)

Mes 2 frères, qui ont chacun 4 enfants, sont mes seuls héritiers. Je voudrais transmettre mon patrimoine directement à mes neveux afin de minimiser les droits de succession. J'envisage un legs universel. Qu'en pensez-vous ?

Les biens que recevront chacun de vos neveux en venant à votre succession en qualité de légataire bénéficieront d'un abattement personnel de 7 849 € avant de supporter le taux de 55 %. La transmission de vos biens directement à vos neveux pourrait être réalisée plus simplement par la renonciation de vos frères à votre succession (celle-ci ne peut toutefois pas intervenir préalablement au décès). Si vos neveux recevaient vos biens en représentation de leur parent renonçant (ou prédécédés), ils se partageraient l'abattement de 15 697 € dont aurait bénéficié leur père mais ils bénéficieraient ensuite du tarif applicable entre frère et soeur, soit 35 % jusqu'à 24 069 € et 45 % au-delà. L'optimisation du montant des droits de succession dépend donc de la valeur du patrimoine à transmettre et du nombre de neveux et nièces. Dans votre cas, la transmission par renonciation de vos frères à la succession optimisera les droits de succession si la valeur de l'actif successoral est supérieure à 120 000 € environ.

Taxation de biens situés à l'étranger (12-2010)

Mon épouse est britannique et nous résidons en France. Ses parents qui résident au Royaume-Uni, souhaitent lui donner plusieurs biens immobiliers situés en France et au Royaume-Uni. Dans quel pays mon épouse devra-t-elle acquitter les droits et comment seront-ils calculés ?

La convention fiscale passée entre la France et le Royaume-Uni en matière d'impôts sur les successions (et donations), prévoit que l'État dans lequel le défunt (ou donataire) n'avait pas son domicile au moment du transfert peut percevoir l'impôt sur les biens héréditaires qui se trouvent situés sur son territoire. Par conséquent, les biens qui sont situés en France seront soumis aux droits de mutation à titre gratuit prévus par la législation française. Votre épouse pourra bénéficier des abattements fixes et des éventuelles réductions de droit applicables aux donations en ligne directe. Concernant les biens situés au Royaume-Uni, ils seront exonérés de taxation conformément à la législation britannique. Ils seront toutefois soumis à « l'Inheritance Tax » si le décès de ses parents intervient moins de 7 ans après leur donation.

Démembrement de la clause bénéficiaire d'une assurance-vie (11-2010)

On m'a dit qu'il est très intéressant de prévoir un démembrement de la clause bénéficiaire de mes contrats d'assurance-vie entre ma femme et mes enfants. Quels sont les avantages ?

Le démembrement de la clause bénéficiaire consiste à désigner comme bénéficiaires des capitaux versés : pour l'usufruit, une personne et pour la nue-propriété, une autre. Il permet donc de laisser la jouissance des capitaux à la première qui, par extinction de l'usufruit, les transmettra à la seconde. Les prérogatives accordées à l'usufruitier ou les contraintes qui lui sont imposées pourront être ajustées à chaque cas par une rédaction adaptée de la clause bénéficiaire. D'un point de vue fiscal, pour les primes versées avant 70 ans, seul l'usufruitier est considéré comme bénéficiaire des capitaux et redevable à ce titre de la taxe de 20 % après application d'un abattement de 152 500 €. Le conjoint survivant étant totalement exonéré de cette taxation, les capitaux versés par le souscripteur avant ses 70 ans reviendront à terme à ses enfants sans droit de succession et sans limite de montant.

Droit de succession et assurance-vie non dénouée (10-2010)

J'ai souscrit un contrat d'assurance-vie à l'aide de deniers communs au bénéfice de mon épouse ou, à défaut, de mes enfants. Que se passera-t-il si c'est elle qui décède en premier ?

Depuis 1992 et l'arrêt « Praslicka » de la Cour de cassation, la valeur de rachat d'un tel contrat d'assurance- vie faisait partie de la communauté d'un point de vue civil, mais la solution fiscale était incertaine. Se prévalant de la doctrine administrative, les héritiers pouvaient, jusqu'à présent, considérer la valeur de rachat comme un bien propre de l'époux survivant ayant souscrit le contrat. Cette possibilité venant d'être supprimée par la réponse ministérielle « Bacquet » du 29 juin 2010, la valeur de rachat du contrat d'assurance-vie non dénoué en cas de décès de votre épouse fera partie de l'actif de communauté et entrera, de ce fait, pour moitié dans l'actif de succession soumis à taxation. Afin d'éviter une telle imposition, vous pouvez modifier votre régime matrimonial en y incluant une clause de préciput portant sur les contrats d'assurance-vie. Ainsi, la valeur de l'assurance-vie n'étant plus intégrée pour moitié dans l'actif successoral, elle ne sera pas soumise aux droits de succession.

Vente d'un bien à charge de rente viagère (07-2010)

Je désire vendre un bien immobilier à charge de rente viagère à une SCI détenue par l'un de mes enfants. Cette vente pourrait-elle être requalifiée de libéralité à mon décès ?

Une vente à un successible avec réserve d'usufruit ou moyennant une rente viagère doit être autorisée par les autres successibles (frères et soeurs), sous peine d'être considérée comme une donation préciputaire (article 918 du Code civil). Cependant, la présomption de gratuité édictée par cet article ne s'applique pas lorsque la vente en viager ou avec réserve d'usufruit du bien immobilier a été régulièrement consentie à une société civile immobilière, quand bien même la société aurait pour associé un successible en ligne directe du vendeur décédé, dès lors que celle-ci a une personnalité juridique distincte. Ce procédé qui peut s'avérer particulièrement lésionnaire des intérêts des autres héritiers réservataires ne peut donc pas être requalifié de libéralité.

Échec à l'administration légale (05-2010)

Je souhaiterais éviter que mon ex-mari ne gère le patrimoine dont hériterait notre fille mineure lors de mon décès. Est-ce possible ?

Oui, au moins pour partie. Vous devez établir un testament dans lequel vous stipulerez que les biens légués à votre fille le seront sous la condition qu'ils soient administrés par un tiers que vous désignerez. Le tiers aura pour mission d'administrer les biens dans les conditions prévues par le testament. À défaut de précision, il aura les pouvoirs de l'administrateur légal sous contrôle judiciaire. Les biens concernés échapperont ainsi à l'administration légale de votre ex-mari. Mais attention, en cas de contestation de ce dernier devant le juge, il existe un risque de remise en cause sur les biens reçus au titre de la réserve héréditaire si l'exclusion de la gestion parentale n'est pas justifiée par la présence de certains biens complexes (entreprise, portefeuille de titres boursiers) pour lesquels votre ex-mari ne serait pas compétent contrairement au tiers administrateur.

Paiement fractionné des droits (03-2010)

Je viens d'hériter mais ne peux pas payer les droits de succession car je ne dispose pas des liquidités suffisantes. Que puis-je faire ?

Vous pouvez demander à l'administration fiscale de payer les droits en plusieurs versements. Vous devez pouvoir apporter des garanties réelles (hypothèques...) ou personnelles (caution...). Si l'administration fiscale accepte, vos versements devront être effectués tous les 6 mois au plus et sur une période maximale de 5 ans. Vous devrez de plus acquitter des intérêts au taux de l'intérêt légal en vigueur au jour de votre demande (0,60 % seulement actuellement).

Vous pouvez également, sous réserve de l'acceptation de l'administration fiscale, acquitter les droits en « nature » : remise d'oeuvres d'art, de titres...

Libre choix du conjoint grâce au cantonnement (03-2010)

Le conjoint survivant peut-il ne prendre qu'une partie de l'héritage lui revenant ?

Depuis la loi du 23 juin 2006, le conjoint survivant peut « cantonner son émolument sur une partie des biens dont il a été disposé en sa faveur ». Le cantonnement peut porter sur une partie des biens, sur un quantum ou sur un bien déterminé, sur la pleine propriété, l'usufruit, un droit d'usage et d'habitation ou la nue-propriété. Il permet aux successibles d'hériter, sans que cela soit considéré comme une libéralité. Les biens recueillis par les héritiers à la suite de l'exercice du cantonnement par le conjoint survivant sont réputés transmis à titre gratuit par le défunt directement. Le cantonnement est un bon outil pour trouver le juste équilibre entre conjoint et enfants. Attention, l'option légale entre le quart en pleine propriété et la totalité en usufruit n'ouvre pas droit au cantonnement. Elle est indivisible. Il faut une libéralité entre époux pour cause de mort (donations de biens à venir ou testament), à condition qu'elle n'ait pas exclu la faculté de « cantonner ».

Acte de notoriété à demander au notaire (02-2010)

Le tribunal d'instance refuse de me délivrer un acte de notoriété. Comment dois-je faire ?

Depuis l'entrée en vigueur de la loi portant simplification du droit du 20 décembre 2007, le tribunal d'instance ne peut plus délivrer d'acte de notoriété (contrairement à ce que nous avions écrit par erreur dans IP 671). Seul un notaire peut le faire. Dans les successions simples où un tel professionnel n'interviendrait pas, il est également possible de prouver sa qualité d'héritier grâce à un certificat d'hérédité, délivré gratuitement par la mairie. Si la mairie refuse, ce qu'elle est en droit de faire, vous n'aurez d'autre solution que de faire appel à un notaire.

La communauté universelle pénalise les enfants (01-2010)

Mes parents adoptent le régime de la communauté universelle. Serai-je pénalisé par ce changement, leur régime actuel étant la communauté légale avec donation au dernier vivant ?

La transformation d'un régime de communauté réduite aux acquêts (régime légal) en un régime de communauté universelle a généralement pour but de rééquilibrer le patrimoine entre les deux époux et donc de mieux protéger le conjoint ayant le plus faible patrimoine. Pour les enfants, l'effet de la mise en commun des patrimoines est positif si c'est le conjoint le moins fortuné qui décède en premier et négatif dans le cas inverse.

Par ailleurs, si les conjoints adoptent une attribution intégrale de la communauté au conjoint survivant, ce dernier appréhendera la totalité du patrimoine du défunt. Les enfants devront au bout du compte acquitter davantage de droits de succession car ils perdent le bénéfice des abattements auxquels ils auraient eu droit au premier décès.

Pour autant, il n'y a pas d'impact sur leur situation financière ou leur confort de vie entre le premier et le second décès. En effet, en cas d'option du conjoint pour la totalité des biens en usufruit, les enfants ne pourraient prétendre à un revenu du patrimoine ni disposer des biens librement.

Le notaire n'est pas toujours obligatoire (12-2009)

Ma mère vient de décéder, je suis seul héritier. Quelles sont les formalités à réaliser auprès des banques ? Faut-il passer par un notaire ?

Lors de l'ouverture d'une succession, vous pouvez vous passer d'un notaire si la succession ne comprend pas de biens immobiliers, s'il n'y a pas de testament et s'il n'y a pas eu de donations antérieures. Si vous n'avez pas recours à un notaire, vous devrez faire établir un certificat d'hérédité (par la mairie) pour obtenir le déblocage des comptes bancaires du défunt. Si un acte de notoriété est nécessaire (fonction du montant des comptes), l'intervention du notaire sera alors indispensable car le tribunal d'instance ne peut plus en délivrer depuis la loi du 20 décembre 2007 portant simplification du droit. Vous devrez également établir une déclaration de succession, à remettre à la recette des impôts du domicile du défunt, sauf si l'actif brut successoral est inférieur à 50 000 € pour les héritiers en ligne directe ou époux survivants, ou inférieur à 3 000 € dans les autres cas.

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Impôt sur le revenu

Imposition de l'indemnité de déspécialisation (12-2013)

Le commerçant qui occupe les locaux dont je suis propriétaire va me verser une indemnité de déspécialisation. Comment sera-t-elle imposée ?

L'indemnité de déspécialisation est généralement une somme versée au propriétaire en contrepartie de l'autorisation donnée au locataire d'exercer une activité différente de celle prévue au bail. Elle est en principe égale au montant du préjudice dont le bailleur établit l'existence. Elle doit être comprise dans les revenus fonciers du bailleur si elle est destinée à compenser une perte de recettes (par exemple, diminution du loyer des autres locataires en compensation des troubles de jouissance qu'ils supportent du fait de la nouvelle activité exercée par le commerçant dont le bail a été modifié) ou un accroissement des charges qu'il supporte. Il en est de même, quelle que soit la nature du préjudice subi, lorsque le montant de l'indemnité excède celui de ce préjudice ; dans un tel cas, l'excédent doit être considéré comme un supplément de loyer imposable. Mais dans les cas autres que ceux visés ci-dessus, l'indemnité de déspécialisation présente le caractère d'un gain foncier qui n'a pas à être pris en compte pour la détermination du revenu foncier.

L'imposition ou non à l'impôt sur le revenu de l'indemnité que vous avez perçue dépend donc de l'appréciation du préjudice que vous subissez du fait de la déspécialisation.

Système du quotient pour la plus-value sur cession de titres (11-2013)

J'ai vendu les parts de société dans laquelle j'étais cadre salarié et j'ai réalisé une importante plus-value à cette occasion. Puis-je bénéficier du système du quotient pour l'imposition de celle-ci ?

Les plus-values sur valeurs mobilières n'étant plus taxées à un taux proportionnel mais imposées selon le barème avec les autres revenus, elles peuvent à présent bénéficier de l'application du système du quotient lorsque le montant de la plus-value dépasse la moyenne des revenus nets d'après lesquels le contribuable a été imposé au cours des 3 dernières années. L'administration fiscale n'a pas encore précisé si le montant de la plus-value à retenir est celui avant ou après application de l'abattement pour durée de détention. Cependant, sa doctrine considérant que le revenu à retenir est celui mis à disposition du contribuable, vous devriez pouvoir bénéficier du quotient dès lors que le montant de la plus-value brute (avant abattement) excède la moyenne des précédents revenus.

Le rattachement des enfants majeurs moins intéressant (11-2013)

Est-il plus intéressant de rattacher mes enfants majeurs, sachant qu'ils ne perçoivent pas de revenus, ou de déduire de mes revenus le coût de leurs études ?

Jusqu'en 2012, il était toujours préférable de rattacher les enfants majeurs ne percevant pas de revenus plutôt que de déclarer la pension alimentaire versée, la déductibilité de celle-ci étant limitée à 5 698 €. L'effet du quotient familial ayant été plafonné à 2 000 € maximum à partir des revenus 2012, la déduction d'une pension alimentaire est devenue plus intéressante que le rattachement d'un enfant... à condition d'être imposé dans la tranche marginale d'au moins 41 %, c'est-à-dire d'avoir un revenu imposable supérieur à 70 830 € par part. Si le quotient familial venait à être abaisser à 1 500 € tel que cela est prévu par le projet de loi de finances 2014, les contribuables imposés à la tranche marginale de 30 %, c'est-à-dire ceux dont le revenu global est supérieur à 26 420 € par part, auraient eux aussi intérêt à ne plus rattacher les enfants majeurs même lorsque ces derniers ne perçoivent aucun revenu.

Exit tax sur les sociétés civiles de portefeuille (07-2013)

Nous détenons avec mon épouse, des actifs financiers (sous forme de Sicav et fonds) au travers d'une société civile de portefeuille, et des appartements au travers d'une SCI. Étant mutés à l'étranger et compte tenu de la revalorisation importante du portefeuille et des biens immobiliers, allons-nous être soumis à l'exit tax ?

Non, votre transfert de domicile hors de France n'entraînera pas la taxation à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux des plus-values latentes (« exit tax »). En effet, concernant vos parts de SCI, les sociétés à prépondérance immobilière (détenant des actifs constitués pour plus de 50 % de leur valeur par des biens immobiliers) sont exclues du champ d'application du dispositif. Quant aux sociétés civiles de portefeuille, elles sont en principe dans le champ d'application de l'exit tax. Cependant, il est admis par réponse ministérielle que les titres de sociétés civiles de portefeuille dont l'actif est exclusivement constitué de parts ou actions de fonds et Sicav et/ou de contrats de capitalisation sont exclus du dispositif, ce afin que les associés des sociétés civiles soient traités à parité avec les contribuables détenant directement ces actifs.

Moins-value sur cession d'or physique (06-2013)

J'ai dû vendre un lingot d'or moins cher que son prix d'achat suite à des besoins de trésorerie. Puis-je déduire cette perte de mes autres revenus ?

Non, vous ne pourrez pas déduire la moins-value réalisée à l'occasion de la cession de votre lingot d'or. En effet, le régime des plus-values sur biens meubles, qui est applicable sur option dans le cas des métaux précieux, ne permet pas la prise en compte des moins-values. Aucune compensation ne peut donc être faite ni avec d'autres plus-values sur biens meubles, ni avec des revenus d'autres catégories. Par ailleurs, vous ne pourrez éviter la taxe sur les métaux précieux et opter pour le régime des plus-values qu'à condition de pouvoir justifier de la date et du prix d'acquisition de votre lingot. Dans le cas contraire, il vous faudra supporter la taxe forfaitaire de 8 % du prix de cession alors même que vous avez réalisé une opération à perte !

Imposition des loyers d'un bien situé en Belgique (05-2013)

J'ai hérité en 2012 d'un studio à Bruxelles qui est loué. Étant résidant en France, les loyers que j'ai perçus l'année dernière sont-ils imposables en France ou en Belgique ?

Conformément aux stipulations de l'article 3 de la convention fiscale entre la France et la Belgique, l'imposition des revenus des biens immobiliers est réservée à l'État où ces biens sont situés. Les revenus provenant des biens immobiliers situés en Belgique seront donc imposés en Belgique uniquement. Ils devront cependant être déclarés également en France afin d'être pris en compte pour la détermination de votre taux d'imposition sur le revenu en France. Votre impôt en France va donc d'abord être calculé sur la totalité des revenus français et des revenus immobiliers perçus en Belgique avant d'être réduit en proportion de la part des revenus immobiliers déjà imposés en Belgique. Concrètement, il vous faudra remplir les tableaux n° III et n° VII de la « Déclaration des revenus encaissés à l'étranger par un contribuable domicilié en France » (imprimé n° 2047), ainsi que la « Déclaration des revenus fonciers » (imprimé n° 2044), avant d'en reporter le montant dans la case 8TI de la « Déclaration des revenus » (imprimé n° 2042).

Répartition des revenus fonciers entre les associés (03-2013)

Je détiens la moitié du capital d'une SCI familiale générant d'importants revenus fonciers, l'autre moitié étant détenue par mes enfants. N'ayant pas besoin de ces revenus pour l'instant et étant fortement taxé, j'envisage de leur donner l'usufruit temporaire de mes parts. Qu'en pensez-vous ?

La donation de l'usufruit à durée fixe des parts sociales vous permettra effectivement de transmettre temporairement à vos enfants le droit sur les dividendes versés par la SCI et, de ce fait, vous ne serez plus imposé sur les revenus fonciers dégagés par la société. Par ailleurs, le cas échéant, vos parts sociales ne seront plus prises en compte dans vos biens imposables à l'ISF puisque c'est l'usufruitier qui doit intégrer la valeur de la pleine propriété des parts dans son assiette imposable. Attention, afin d'éviter la procédure de répression des abus de droit, les donataires doivent retirer un réel intérêt à recevoir l'usufruit des parts, ce qui nécessite une distribution minimale des bénéfices de la SCI.

Une autre solution pourrait consister à simplement modifier la répartition des résultats sociaux entre les associés. En effet, l'assemblée générale des associés peut décider de modifier la répartition des droits aux bénéfices, la seule limite étant l'interdiction d'en attribuer la totalité à un seul d'entre eux ou de priver l'un d'eux de toute part dans les bénéfices. Vos revenus fonciers imposables seraient ainsi diminués à due proportion. Par ailleurs, vous économiserez les frais que nécessite la donation d'usufruit (émolument du notaire et éventuels droits de donation).

Déclaration des intérêts des comptes sur livret (02-2013)

Les intérêts annuels n'ont été crédités sur mon compte sur livret que le 3 janvier 2013. Ayant opté pour l'imposition au barème progressif de l'impôt sur le revenu, puis-je les déclarer seulement en 2014 ?

Non, les intérêts que vous venez de percevoir en janvier 2013 correspondent à la rémunération des dépôts de l'année 2012 et doivent être portés sur la déclaration des revenus 2012. En effet, l'administration fiscale prévoit que si les intérêts revenant au titulaire d'un compte sont eux-mêmes productifs d'intérêts en vertu de la loi ou de la convention conclue entre les parties, le paiement est considéré comme fait à l'instant même de leur capitalisation. Dès lors que le CGI spécifie que l'impôt frappant les revenus des dépôts est dû par le seul fait du paiement des intérêts, la capitalisation desdits intérêts rend donc l'impôt exigible au titre de l'année de la capitalisation, soit en 2012.

Déduction du remboursement de l'ARE (02-2013)

Alors que j'étais au chômage en 2011, j'ai créé une entreprise en continuant de percevoir l'Allocation d'Aide au Retour à l'emploi. La rémunération de mon activité ayant été supérieure au forfait provisoire, j'ai dû rembourser une partie de l'ARE en 2012. Puis-je rectifier ma déclaration 2011 ?

Non, le remboursement de sommes perçues les années précédentes ne modifie pas l'imposition établie l'année de sa perception. Néanmoins, la restitution de ces sommes s'impute sur les revenus de la même catégorie de l'année du remboursement. Vous pourrez dons les déduire des "traitements et salaires" 2012 que vous déclarerez en 2013, sous réserve que dans votre foyer, certains membres déclarent de tels revenus (traitements et salaires, allocations chômage, pension de retraite…).

Réduction d'impôt pour investissement dans les PME (02-2013)

Je détiens la moitié du capital d'une SCI familiale générant d'importants revenus fonciers, l'autre moitié étant détenue par mes enfants. N'ayant pas besoin de ces revenus pour l'instant et étant fortement taxé, j'envisage de leur donner l'usufruit temporaire de mes parts. Qu'en pensez-vous ?

La donation de l'usufruit à durée fixe des parts sociales vous permettra effectivement de transmettre temporairement à vos enfants le droit sur les dividendes versés par la SCI et, de ce fait, de ne plus être imposé sur les revenus fonciers dégagés par la société. Par ailleurs, le cas échéant, vos parts sociales ne seront plus prises en compte dans vos biens imposables à l'ISF puisque c'est l'usufruitier qui doit intégrer la valeur de la pleine propriété des parts dans son assiette imposable. Attention, afin d'éviter les foudres de la procédure de répression des abus de droit, les donataires doivent retirés un réel intérêt à recevoir l'usufruit des parts, ce qui nécessite une distribution minimum des bénéfices réalisés par la SCI.

Une autre solution pourrait consister à simplement modifier la répartition des résultats sociaux entre les associés. En effet, l'assemblée générale des associés peut décider de modifier la répartition des droits aux bénéfices, la seule limite étant l'interdiction d'en attribuer la totalité à un seul d'entre eux ou de priver l'un d'eux de toute part dans les bénéfices. Vos revenus fonciers imposables seraient ainsi diminués à due proportion. Par ailleurs, vous économiserez les frais que nécessitent la donation d'usufruit (émolument du notaire et éventuels droits de donation). La validité d'une telle décision, et notamment l'absence d'intention libérale de la part de l'associé renonçant à une part des droits aux bénéfices, vient d'être récemment confirmée par la chambre commerciale de la Cour de cassation.

Droit d'entrée perçu par le propriétaire (01-2013)

Nous avons fait l'acquisition d'un immeuble avec un local commercial non occupé. Nous avons récemment consenti un bail commercial à un artisan qui nous a versé une indemnité de droit d'entrée de 25 000 €. Cette indemnité est-elle imposable ?

Les sommes que le locataire verse au propriétaire en sus du prix annuel du loyer, à titre de « pas-de-porte », de « droit au bail », ou de « droit d'entrée » doivent, en principe, être prises en compte pour la détermination du revenu foncier au même titre que le loyer proprement dit. Pour ne pas être imposable au revenu foncier, le bailleur doit démontrer que le loyer n'est pas anormalement bas et que la somme perçue représente la contrepartie de la dépréciation de la valeur des locaux ou de la cession d'éléments d'actifs incorporels du fonds de commerce (dans ce dernier cas, la cession relève des plus-values professionnelles). Les tribunaux considèrent par ailleurs que la conclusion d'un bail commercial n'a pas pour effet d'entraîner la dépréciation de l'immeuble loué.

Dans votre cas particulier, la somme perçue (droit d'entrée) ne pouvant représenter le prix de cession d'une clientèle, seules des clauses particulières du bail entraînant une limitation de votre droit de propriété ou des contraintes par rapport au droit commun des contrats commerciaux pourraient éventuellement justifier sa non-imposition.

Plus-value sur un bien immobilier acquis par fraction (01-2013)

Je souhaite vendre la maison que j'ai héritée de mes parents. Comment sera calculée la plus-value sachant que la valeur de la part reçue au décès de mon père en 2002 est beaucoup plus faible que celle reçue il y a 2 ans au décès de ma mère? Puis-je appliquer une valeur moyenne d'acquisition ?

Non, en cas de vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives, vous ne pouvez pas calculer le montant de votre plus-value imposable en retenant une valeur moyenne d'acquisition. La plus-value ou moins-value est calculée séparément pour chaque fraction, en retenant au cas présent la valeur déclarée lors de la succession augmentée des éventuels droits payés. La plus-value imposable est déterminée en appliquant l'abattement pour durée de détention correspondant à chacune des fractions de l'immeuble. Dans votre cas, seule la plus-value afférente à la fraction reçue en 2002 pourra bénéficier d'un abattement pour durée de détention de 10 %.

Report de la déduction de versement au Perp non utilisée (11-2011)

Il y a 3 ans, je n’ai effectué aucun versement de cotisations au Perp. J’aimerais savoir quel montant nous devons verser avec mon conjoint cette année, afin de ne pas perdre ce montant de déductibilité.

Lorsque la limite de déduction au titre de l’épargne retraite est supérieure aux cotisations ou primes effectivement versées au PERP (ou produit assimilé), la différence peut être utilisée au cours de l’une des trois années suivantes. Cependant, les cotisations versées au titre d’une année s’imputant en priorité sur la limite de déduction au titre de cette même année, il vous faut d’abord épuiser la limite de déductibilité de l’année en cours avant de pouvoir imputer vos versements sur le solde non utilisé. Afin d’optimiser l’utilisation des montants déductibles, vos versements devront donc être au moins égal à la somme de votre plafond annuel et du montant déductible non utilisé il y a 3 ans. Par ailleurs, nous vous rappelons que cette faculté de report est individuelle et qu’elle ne peut être utilisée que par le membre du foyer fiscal qui n’a pas épuisé son droit à déduction l’année concernée.

Rattachement d’un enfant majeur ou déduction de la pension versée (06-2011)

Mon fils de 22 ans étant encore étudiant et ne percevant aucun revenu, je lui verse une pension de 600 € par mois. Puis-je optimiser mon impôt sur le revenu en déduisant le montant de la pension versée ?

Votre enfant poursuivant ses études et étant âgé de moins de 25 ans, vous pouvez le rattacher à votre foyer fiscal et bénéficier ainsi d’une demi part ou d’une part supplémentaire selon la composition du foyer. Mais vous devez choisir entre rattachement et déduction de la pension versée. En effet, la pension alimentaire versée à un enfant majeur dans le besoin est déductible dans la limite de 5 698 € à condition qu’il ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal. Quelque soit votre taux marginal d’imposition, le rattachement est préférable. Il en serait autrement si votre fils percevait des revenus. Une simulation serait alors nécessaire pour déterminer l’option la plus avantageuse.

Déclarations des dividendes des SCPI (06-2011)

La SCPI dans laquelle je détiens des parts m’a communiqué le montant des revenus fonciers à inscrire sur ma déclaration d’impôt. Est-il normal que ce montant soit différent des dividendes que j’ai perçus tout au long de l’année ?

Les associés de SCPI sont imposés sur la quote-part de résultat fiscal qui leur revient et non sur les dividendes qu’ils ont perçu. Le SCPI détermine donc en premier lieu un résultat comptable afin de fixer les dividendes versés aux associés, puis un résultat fiscal pour fixer les revenus imposables. Le montant des deux résultats peut être différent en raison des modalités de détermination propre à chacun. Par exemple, certaines charges comptables telles que les provisions pour travaux, les frais de correspondance et de déplacement ne sont pas déductibles des recettes encaissées. Il n’est donc pas anormal qu’un écart soit constaté entre les dividendes perçus et les revenus fonciers imposables à l’impôt sur le revenu.

Dépenses réalisées par le nu-propriétaire (05-2011)

J'ai supporté des grosses réparations, pour un montant d'environ 40 000 €, sur un appartement dont j'ai temporairement donné l'usufruit à mon fils qui l'occupe. Étant nu-propriétaire, puis-je déduire cette dépense de mes revenus ?

En principe, lorsqu'un immeuble dont la propriété est démembrée n'est pas donné en location, l'usufruitier n'est pas imposable au revenu foncier et le nu-propriétaire ne peut donc pratiquer aucune déduction. Cependant, par dérogation, lorsque le démembrement résulte d'une succession ou d'une donation entre parents jusqu'au 4e degré, les dépenses de grosses réparations supportées par le nu-propriétaire peuvent sur option être déduites de son revenu global. La déduction est limitée à 25 000 € par an et la fraction qui excède cette limite est imputable dans les mêmes conditions, au titre des 10 années suivantes. Il vous sera donc possible de pratiquer une déduction de 25 000 € cette année et de 15 000 € l'année prochaine. Si votre revenu global est insuffisant (inférieur au montant de la déduction maximale annuelle), la fraction qui n'a pas pu être imputée sera reportée sur les 10 années suivantes.

Holding d'investissement (03-2011)

J'envisage d'investir en actions de PME, au travers de fonds, pour diversifier mon portefeuille boursier tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt. Une holding d'investissement est-elle préférable à un FCPI ou un FIP ?

L'avantage principal d'une holding d'investissement est qu'elle ne supporte aucune contrainte sur le choix de ses participations : inutile que les PME soient innovantes (contrainte pesant sur les FCPI) ou qu'elles soient implantées dans certaines régions de France (contrainte pesant sur les FIP) ; il n'y a pas non plus de ratio à respecter concernant les très jeunes entreprises... Ce véhicule d'investissement étant moins réglementé, il est également moins « balisé » pour l'investisseur, surtout lorsqu'il ne fait pas d'appel public à l'épargne et n'est donc pas soumis au visa de l'AMF.

Sur le plan fiscal, la réduction d'impôt (au taux de 22 %) est la même mais le plafond d'investissement est plus élevé pour la holding (45 000 €) et peut se cumuler avec le plafond relatif aux FCPI/FIP (18 000 €). Les holdings d'investissement concernent donc surtout les contribuables les plus fortement imposés.

Intérêts d'emprunts afférents à la résidence principale (02-2011)

Notre projet d'acquisition de résidence principale n'ayant pas pu être finalisé avant la fin de l'année 2010, pourrons- nous tout de même bénéficier du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunts ?

La suppression du dispositif qui permettait de bénéficier d'un crédit d'impôt calculé sur les intérêts d'emprunts souscrits par des personnes physiques en vue de l'acquisition ou de la construction d'un logement affecté à leur résidence principale est entrée en vigueur le 1^er janvier 2011. Cependant, les projets pour lesquels l'offre de prêt a été émise au plus tard le 31 décembre 2010 pourront toujours en bénéficier à condition que l'acquisition (ou la déclaration d'ouverture de chantier) intervienne au plus tard le 30 septembre 2011.

Imposition des retraites servies en capital (02-2011)

En cas de versement d'un capital par les régimes de retraite individuels, les sommes perçues sont-elles imposables ?

Lorsqu'il s'agit de rachats effectués pour cause « d'accident de la vie » (chômage, invalidité, liquidation judiciaire, décès du conjoint...), le capital versé est toujours exclu de l'imposition sur le revenu. Par contre, la sortie d'un PERP ou d'un contrat Préfon peut également être réalisée en capital, à hauteur de 20 % sans conditions, ou en totalité si la somme est affectée à l'acquisition de la résidence principale en accession à la première propriété. Dans ce cas, les prestations servies sont imposables à l'impôt sur le revenu selon les règles des pensions de retraite. Elles bénéficient toutefois, après abattement de 10 %, de la possibilité d'application d'un système de quotient spécifique. Celui-ci aboutit à imposer la totalité du capital reçu au taux auquel aurait été imposé le quinzième du capital.

Seule la révélation compte (01-2011)

Mon père m'a donné une somme de 20 000 € par virement bancaire. Peut-on se dispenser de déclarer cette donation puisqu'elle n'est pas taxable ?

En l'absence de déclaration, l'administration taxera cette donation lorsqu'elle lui sera révélée, généralement au moment du décès. Les 20 000 € seront alors intégrés à l'actif successoral taxable, consommant inutilement une partie de l'abattement entre parent et enfant. Une déclaration lors de la donation permettrait en effet de reconstituer en totalité l'abattement si le décès intervient plus de 6 ans après, voire de ne pas le consommer du tout si le don relève de l'abattement spécifique applicable aux dons de somme d'argent à un enfant majeur par un parent de moins de 65 ans.

Déduction des rachats de cotisations retraite (12-2010)

Je viens de racheter des trimestres de retraite afin de pouvoir cesser mon activité. Comment puis-je bénéficier de la déduction des cotisations rachetées de mon impôt sur le revenu ?

Tout comme les cotisations sociales obligatoires, les rachats de cotisations aux régimes de base et complémentaires sont déductibles de la rémunération brute perçue au cours de l'année du rachat. Par ailleurs, si cette déduction engendre un déficit, celui-ci est imputable sur le revenu global et reportable le cas échéant sur les années suivantes.

Si le contribuable n'exerce plus d'activité salariée au moment du rachat, les versements faits à titre de rachat de cotisations au régime de base et à des régimes complémentaires légalement obligatoires sont déductibles du revenu global. Seuls les rachats effectués auprès de régimes supplémentaires de retraite ne sont pas admis en déduction du revenu global.

Défiscalisation d'un revenu exceptionnel (12-2010)

J'ai perçu en 2010 une indemnité de licenciement importante dont une partie est soumise à l'impôt sur le revenu. Je souhaiterais diminuer mon impôt à payer et envisage un investissement en Sofica. Est-ce la meilleure solution ?

Votre revenu exceptionnel est éligible à la règle d'imposition dite du quotient. Cette dernière permet de limiter l'effet de la progressivité du barème de l'impôt : schématiquement, elle permet d'imposer la totalité du revenu exceptionnel au taux moyen d'imposition applicable au quart de ce revenu exceptionnel. Ainsi, pour un revenu exceptionnel de 100 000 € qui serait normalement imposé pour un quart au taux de 14 % et pour trois quarts au taux de 30 %, l'application de la règle du quotient conduit à ne l'imposer qu'au taux de 14 % (gain d'impôt de 12 000 €). Dans cette situation, les investissements venant en déduction des revenus imposables (épargne retraite, Malraux ancien dispositif...) peuvent avoir une efficacité fiscale beaucoup plus forte que les investissements se traduisant par une réduction d'impôt (FCPI, FIP, Sofica...). En effet, la déduction s'opère par priorité sur les revenus ordinaires et peut offrir un effet de levier très important si elle conduit à abaisser le taux d'imposition applicable au quart du revenu exceptionnel.

Déductibilité des moins-values réalisées sur des parts de FCPI (10-2010)

J'ai réalisé de fortes moins-values suite à liquidation de FCPI. Ces moins-values sont-elles déductibles des plus-values réalisées sur les autres valeurs mobilières ?

Le régime fiscal applicable aux valeurs mobilières impose de distinguer et de traiter séparément les prélèvements sociaux et l'imposition sur les revenus.

Concernant les prélèvements sociaux, les pertes réalisées suite à la liquidation de FCPI, même au cours d'une année où le seuil de cession applicable en matière d'impôt sur le revenu n'est pas franchi, sont imputables sur tous les autres gains de cession de valeurs mobilières et droits sociaux durant les 10 années suivantes.

Par contre, les FCPI bénéficiant d'une exonération à l'impôt sur le revenu, les pertes constatées suite à leur liquidation ne sont pas imputables sur les gains de cession de valeurs mobilières pour le calcul de l'impôt sur le revenu.

Défiscalisation immobilière (09-2010)

J'ai acquis en 1999 un bien sous fiscalité Périssol. L'ayant loué pendant plus de 9 ans, je pensais pouvoir le vendre sans pénalités fiscales mais il semblerait que je doive attendre encore en raison de déficits fonciers. Qu'en est-il exactement ?

Si un déficit foncier a été imputé sur le revenu global, cette imputation n'est définitivement acquise que si vous continuez à louer le bien jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. Cette condition s'entend d'une location effective et permanente et est indépendante du régime fiscal du bien. Si vous cédez le bien avant l'expiration de ce délai, seule l'imputation du déficit sur le revenu global sera remise en cause et non pas l'ensemble des avantages fiscaux que vous avez pu tirer du régime fiscal particulier dont vous relevez. Par ailleurs, vos déficits indûment imputés sur votre revenu global pourront être reportés sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

Charges des nus-propriétaires (04-2010)

Je suis nu-propriétaire d'un immeuble et ai réalisé des travaux en 2009. Puis-je les déduire de mon revenu global soumis à l'IR ?

Oui, s'il s'agit de travaux qui vous incombent légalement (grosses réparations visées à l'article 606 du code civil) et si le démembrement porte sur un immeuble bâti et résulte d'une succession ou d'une donation sans charge ni condition entre parents jusqu'au 4^e degré. Il n'est pas nécessaire, en revanche, que le bien soit loué. La déduction sur le revenu global imposable est limitée à 25 000 € par an. L'excédent éventuel est imputable dans les mêmes conditions sur le revenu global des dix années suivantes. Si le bien est donné en location par l'usufruitier, vous avez la possibilité d'opter pour une imputation des travaux sur vos autres revenus fonciers, le déficit foncier éventuel étant alors imputable sur le revenu global dans les conditions de droit commun (limite annuelle de 10 700 €).

Plafonnement des niches fiscales (03-2010)

J'ai réalisé un très gros versement sur mon PERP. L'économie d'impôt correspondante risque-t-elle d'être remise en cause par le plafonnement global des niches fiscales ?

Non, car le PERP est hors champ du plafonnement. Depuis l'imposition des revenus de 2009, la somme des avantages fiscaux pouvant bénéficier à un même contribuable est plafonnée à 25 000 € (20 000 € à compter de 2010) plus 10 % (8 % à compter de 2010) du revenu net imposable du foyer fiscal. Mais seuls font l'objet du plafonnement global les avantages fiscaux qui soit ont un caractère économique afférent à un investissement du contribuable (investissement dans les PME, par exemple), soit ont pour contrepartie une prestation dont bénéficie le contribuable (emploi d'un salarié à domicile, par exemple). Les avantages liés à la situation personnelle du contribuable ou à un objectif d'intérêt général ne sont pas concernés. L'avantage résultant de la déduction des cotisations versées dans des contrats d'épargne-retraite (PERP, Prefon, Madelin...) est, à ce titre, explicitement placé hors plafonnement.

Réduction d'IR des FCPI ISF (03-2010)

Je souhaite souscrire des parts d'un FCPI ISF mais uniquement pour bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu. Est-ce possible ?

Oui, mais il convient de vous interroger sur l'opportunité d'une telle souscription. Un FCPI ISF a une quote-part de ses actifs (souvent autour de 70 %) qui sera investie en PME éligibles à la réduction d'ISF au taux de 50 %. Le solde est pour sa part éligible à la réduction d'impôt sur le revenu de 25 %. Vous pouvez décider librement d'affecter à la réduction d'impôt sur le revenu la quote-part du fonds éligible à la réduction d'ISF. Ainsi, à l'extrême, vous pouvez affecter la totalité de votre souscription à la réduction d'IR bien qu'il s'agisse d'un FCPI ISF. Mais attention, le niveau de risque d'un FCPI ISF est plus important qu'un FCPI IR car il a l'obligation d'investir au moins 40 % de ses actifs dans des PME de moins de 5 ans contre seulement 20 % pour le FCPI IR.

Date et taux de la réduction Scellier (01-2010)

J'envisage l'acquisition d'un bien immobilier sous fiscalité Scellier. À partir de quand s'appliquera la réduction d'impôt et à quel taux ?

La première année au titre de laquelle la réduction d'impôt est accordée (fait générateur) dépend de la nature de l'investissement : année d'acquisition s'il s'agit d'un logement neuf achevé ou année d'achèvement du logement s'il s'agit de l'acquisition d'un logement en état futur d'achèvement, d'un local que le contribuable transforme en logement ou d'un logement qu'il fait construire. Date de réalisation de la souscription s'il s'agit de parts de SCPI.

Le taux de la réduction d'impôt diffère selon l'année de réalisation de l'investissement. La date à retenir est ici celle du dépôt de la demande du permis de construire si le contribuable fait construire lui-même et de la souscription s'il s'agit de parts de SCPI. Dans tous les autres cas, c'est la date d'acquisition qui sert de référence (date de signature de l'acte authentique d'achat).

PFL sur les dividendes (01-2010)

Ayant un taux d'imposition à l'IR de 40 %, je pense opter pour le prélèvement forfaitaire sur les 8 000 € de dividendes versés par ma société. Confirmez-vous mon choix ?

Si vous ne percevez pas d'autres dividendes, vous avez plutôt intérêt à les intégrer au barème de l'impôt. En effet, si le taux d'imposition est légèrement supérieur (33,78 % prélèvements sociaux compris contre 30,1 % en cas d'option pour le PFL) vous bénéficierez de l'abattement fixe de 1 525 € (3 050 € pour un couple soumis à imposition commune) et du crédit d'impôt de 50 % plafonné à 115 € (230 € pour un couple). Il faudrait que les dividendes soient supérieurs à 19 700 € (le double pour un couple) pour que l'option pour le PFL soit plus attractive.

Date de prise en compte des plus-values (12-2009)

J'ai réalisé des cessions de valeurs mobilières en fin d'année 2008. Elles ont été prises en compte par ma banque sur l'exercice fiscal 2009. Est-ce normal ?

C'est la date du transfert de propriété des titres qui compte pour déterminer l'année fiscale de la cession. Pour les titres de sociétés cotés sur un marché organisé ou réglementé, il s'agit de la date de règlement livraison qui se situe généralement 3 jours ouvrés après la date de l'exécution en Bourse. Ainsi un ordre passé dans les derniers jours de décembre risque d'être pris en compte sur l'exercice suivant à cause des jours de fermeture. Pour 2009, les ordres devront être exécutés au plus tard le 28 (se renseigner auprès de son intermédiaire financier pour la date limite de passation des ordres).

Pour les cessions de titres cotés avec service de règlement différé (SRD), c'est la date de la liquidation qui est retenue. En 2009, il faut agir au plus tard le 24 décembre.

Enfin, pour les cessions de titres non cotés, la date est celle de la transaction (date de la conclusion de la vente contenue dans l'acte de cession), quelles que soient les modalités retenues pour le paiement du prix ou la livraison des titres.

Crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt (12-2009)

J'ai un crédit en cours sur ma résidence principale que je souhaite refinancer par un nouveau prêt. Pourrais-je continuer à bénéficier du crédit d'impôt ?

Les intérêts générés par ce prêt substitutif peuvent bénéficier du crédit d'impôt de l'article 200 quaterdecies du CGI (40 % pour la première annuité, 20 % pour les quatre suivantes) dans la limite des intérêts qui figurent sur l'échéancier du prêt initial auquel il se substitue et des annuités restant à courir, jusqu'à échéance de la cinquième et dernière annuité éligible.

L'instruction BOI 5 B-14-08 du 10 avril 2008 précise que cette limitation s'apprécie globalement en comparant la somme des intérêts figurant respectivement sur l'échéancier du prêt initial et sur l'échéancier du nouveau prêt.

Remonter

Immobilier

Investissement en SCPI Malraux (11-2013)

J'aimerais faire un investissement immobilier pour compléter mes revenus. On me propose une SCPI Malraux procurant par ailleurs des avantages fiscaux. Qu'en pensez-vous ?

L'intérêt principal d'une SCPI Malraux est de permettre une réduction sur une ou deux années de votre impôt sur le revenu. Elle s'adresse surtout aux contribuables fortement fiscalisés sur leurs revenus et qui veulent investir pour réduire leur IR. Cependant, la rentabilité nette de l'investissement hors avantage fiscal, qui est le principal critère à retenir pour vous garantir des revenus réguliers à long terme, est relativement faible (autour de 2 % en général). Il serait préférable dans votre cas de réaliser votre investissement dans des SCPI de rendement. Le gain initial sera certes moins élevé du fait de l'absence de réduction d'impôt, mais sur le long terme vous pouvez espérer une rentabilité d'environ 5 à 6 %.

Viager ou vente avec paiement à terme (09-2013)

Je m'interroge sur la possibilité d'acheter en viager avec une durée de paiement limitée. Pourriez-vous m'expliquer comment fonctionne ce type de viager ?

Ce que vous appelez « viager à durée de paiement limitée » est juridiquement une vente immobilière avec paiement à terme, opération également dénommée « crédit vendeur ». Comme dans le cas d'une acquisition en viager, le bien immobilier faisant l'objet de la vente peut être cédé libre ou occupé. Dans cette seconde option, le vendeur se réserve en fait un droit d'usage et d'habitation sur le bien soit pour sa durée de vie, soit pour une durée fixe. Bien que l'acquéreur ne paye le prix qu'en mensualités, assorties ou non d'intérêts, suivant un échéancier prévu à la signature de l'acte, le transfert de propriété à son profit a lieu immédiatement. Afin de se prémunir du non-paiement du prix de vente, le vendeur demandera fréquemment plusieurs garanties comme, par exemple, le « privilège du vendeur » inscrit à la conservation des hypothèques qui permet de faire saisir l'immeuble pour le vendre aux enchères en cas de non-paiement du prix. Une clause résolutoire permettant d'obtenir l'annulation de la vente à défaut de paiement du prix peut également être prévue. Enfin, le transfert de l'indemnité d'assurance en cas de sinistre, ainsi que la souscription par l'acquéreur d'une assurance décès au profit du vendeur permettra de pallier l'impossibilité de paiement du prix par l'acquéreur dans le cas où de tels événements se produiraient.

Micro-foncier ou régime réel des revenus fonciers ? (07-2013)

Je déclarais jusqu'à présent les loyers d'un studio que je loue selon le régime du micro-foncier. Ayant dû acquitter des frais d'un montant supérieur à l'abattement de 30%, je m'interroge sur l'intérêt pour moi d'opter pour le régime réel. Qu'en pensez-vous ?

L'option pour l'imposition des revenus fonciers selon le régime réel s'applique pour une période minimale de 3 ans. Ce n'est qu'après cette période que vous pourrez renoncer au régime réel et revenir au régime micro-foncier. Vous devez donc apprécier l'intérêt de déduire les charges supportées réellement au lieu de l'abattement forfaitaire de 30 % sur la totalité de cette période et non sur la seule première année. Par ailleurs, vous devez vérifier que toutes les charges supportées sont bien déductibles des revenus fonciers. Si ces conditions sont remplies, vous avez effectivement tout intérêt à déposer une déclaration n° 2044, sa simple souscription valant option pour le régime réel.

Déductibilité des travaux (07-2013)

Je viens d'hériter d'une maison de village que je désire transformer en quatre petits appartements pour les louer. Pourrais-je déduire le coût des travaux de mes revenus fonciers ?

Alors que les dépenses de réparation et d'amélioration sont déductibles des revenus fonciers, celles assimilées à des travaux de reconstruction ou d'agrandissement ne le sont pas. Il n'existe cependant pas de typologie exhaustive des deux types de travaux et la qualification résulte donc d'une appréciation globale des juges du fond en cas de conflit avec l'administration fiscale. Le Conseil d'État a eu l'occasion de juger que des travaux consistant à scinder un appartement en deux et ayant pour objet la remise en état et la modernisation des locaux constituent des dépenses d'amélioration déductibles (CE 28-2-1983 n° 35139).

Quoi qu'il en soit, la transformation de votre maison de village ne devra pas aboutir à une restructuration complète et à un agrandissement des volumes habitables au risque de ne plus être déductibles. En application de l'article L 80 B du LPF, vous pouvez demander à l'administration de prendre formellement position sur votre situation de fait.

Limitation des loyers de l'investissement Duflot (05-2013)

J'envisage de faire un investissement dans le cadre de la nouvelle loi Duflot. L'investissement sera-t-il vraiment plus intéressant que si je l'avais fait dans le cadre du précédent régime fiscal Scellier ?

Le taux de la réduction d'impôt du dispositif Duflot est supérieur de 5 points à celui du Scellier puisqu'il est de 18 % dans la limite d'un plafond annuel d'investissement de 300 000 €. Il paraît donc a priori plus intéressant. Attention, cependant, car les contraintes sont bien plus nombreuses. Seules certaines zones géographiques (A bis, A, B 1) sont automatiquement éligibles, par exemple. En outre, l'investisseur doit accepter quelques concessions relatives à la location. Comme ce qui était prévu pour le « Scellier social », le locataire doit tout d'abord satisfaire à certaines conditions de ressources. Mais la disposition la plus contraignante est la limitation des loyers à des montants très inférieurs aux plafonds qui existaient auparavant dans le dispositif Scellier. Les prix maximaux seront fixés chaque année par décret à un niveau environ 20 % en dessous du prix du marché, ce pourcentage pouvant être nettement supérieur pour les petites surfaces des grandes agglomérations. Dans ces conditions, il faut être très vigilant au coût de l'investissement pour que la réduction d'impôt promise compense neuf années de faibles loyers et identifier la localisation et la typologie de biens qui minimise l'écart entre loyer plafond et loyer de marché.

Plus-value sur la résidence principale en cas de séparation des époux (05-2013)

Suite à notre séparation, il y a plus de 2 ans, mon épouse a continué de résider dans la maison que nous avions construite alors que j'habite dans un appartement. Nous allons prochainement engager une procédure de divorce et mettre en vente la maison. Pourrais-je bénéficier pour ma part de l'exonération au titre de la résidence principale ?

Votre situation, telle que vous la présentez, devrait vous permettre de bénéficier de l'exonération de la plus-value à condition que la cession intervienne dans les délais normaux de vente. Le délai d'une année constitue, sauf cas exceptionnel, le délai maximal. Le point de départ pour apprécier le respect de cette condition n'est plus la date de la séparation mais celle de la mise en vente de la maison.

En effet, l'instruction fiscale du 24 juillet 2007 prévoit que lorsque l'immeuble cédé ne constitue plus, à la date de la cession, la résidence principale du contribuable, celui-ci puisse néanmoins bénéficier de l'exonération prévue à l'article 150 U, II-1° du CGI, dès lors que le logement a été occupé par son ex-conjoint jusqu'à sa mise en vente et que la cession intervient dans les délais normaux de vente. Le bénéfice de l'exonération n'est donc subordonné à aucun délai particulier entre la date de votre séparation et la date de mise en vente de votre maison.

Plus-values immobilières sur biens de faible valeur (04-2013)

J'envisage de vendre un garage que je détiens en indivision avec mon frère. Pourrais-je bénéficier de l'exonération des plus-values sachant que le prix de vente devrait être proche de 15 000 € et que j'envisage également de céder des parts de SCPI pour un montant d'environ 10 000 € ?

L'article 150 U du CGI prévoit en effet l'exonération des plus-values de cession d'immeubles, de parties d'immeubles ou de droits relatifs à ces biens lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €. En cas de cession d'un bien détenu en indivision, le plafond s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise. Par ailleurs, en cas de cession de plusieurs biens immobiliers, l'appréciation du plafond se fait bien par bien (et non annuellement). Par conséquent, vous pourrez à priori bénéficier de l'exonération de la plus-value constatée lors de la cession du garage.

En ce qui concerne les parts de SCPI, bien que la cession soit soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers, les exonérations prévues en faveur des cessions de biens et droits immobiliers ne leur sont pas applicables (à l'exception toutefois de l'abattement pour durée de détention). Leur cession sera donc soumise à l'impôt sur les plus-values quel qu'en soit le prix de cession.

Nue-propriété : prise de valeur plutôt que revenus (01-2013)

Je viens de vendre un bien immobilier et souhaite réinvestir. Ayant une fiscalité sur les revenus lourde et acquittant l'ISF, je m'intéresse à la nue-propriété mais ne suis pas sûr que ce soit financièrement intéressant. Qu'en pensez-vous ?

Tout dépend des conditions dans lesquelles vous achetez la nue-propriété. Sur le plan fiscal, l'avantage est clair : vous ne touchez pas de revenus et n'acquittez donc ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux. Et en matière d'ISF, la valeur de la nue-propriété n'est pas taxable. Sur le plan financier, le gain repose sur un prix d'acquisition d'autant plus décoté par rapport à la valeur en pleine propriété que l'usufruit sera long. Si la valeur de la pleine propriété est facile à vérifier et incontestable s'agissant de parts de société civile de placement immobilier (SCPI) sur lesquelles les acquisitions démembrées sont souvent réalisées, il n'en est pas de même pour un bien immobilier direct. Il n'est pas rare de voir des programmes immobiliers vendus en nue-propriété sur la base d'un prix de la pleine propriété surévalué, sans que les investisseurs en soient toujours conscients. Dans ces conditions, la rentabilité s'en trouvera affectée jusqu'à éventuellement rendre l'opération inintéressante.

Carrières longues (01-2013)

Je suis née en 1953 et je n'avais pas encore 20 ans quand j'ai commencé à travailler. Pourrais-je prendre ma retraite à 60 ans cette année, sachant que j'ai eu dans ma vie une courte période de chômage et 2 enfants ?

L'élargissement des possibilités de départ anticipé à la retraite pour les personnes ayant commencé à travailler jeune et cotisé la durée requise s'applique aux pensions prenant effet à partir du 1er novembre 2012. Cette mesure s'inscrit dans le cadre du dispositif sur les carrières longues permettant de déroger à l'âge légal de liquidation d'une pension à taux plein sous certaines conditions. Elle concerne les personnes travaillant depuis l'âge de 18 ou 19 ans et qui ont validé le nombre de trimestres requis pour leur génération. Par ailleurs, afin de ne pas pénaliser les personnes ayant connu des accidents de carrière, le décret prend en compte 2 trimestres validés sur les périodes de chômage dans le calcul du nombre d'annuités. Enfin, en vue de mieux considérer l'impact de la maternité sur les carrières des femmes, 2 trimestres supplémentaires de maternité sont ajoutés aux mères de famille. Par conséquent, compte tenu de votre situation, vous pourrez bénéficier de la retraite dès que vous aurez validé 161 trimestres de cotisations puisque 4 trimestres seront ajoutés à votre durée effective de cotisation au titre des périodes de chômage et de maternité.

TVA sur locaux nus à usage professionnel (11-2011)

Je viens de faire l’acquisition de locaux occupés par un locataire et dont une partie est à usage d’habitation et l’autre à usage commerciale. Est-il possible d’opter pour l’imposition des loyers à la TVA et faut-il rédiger un nouveau bail à cette fin ?

L’exercice de l’option pour l’imposition des loyers à la TVA est possible sous certaines conditions. Tout d’abord, l’option n’est possible que pour les locaux que le preneur utilise pour les besoins de son activité économique ou administrative. Ainsi, lorsque les locaux à usage d’habitation sont dissociables des locaux à usage commercial, le paiement de la TVA ne pourra porter que sur cette dernière partie. En cas de bail unique, celui-ci doit donc faire apparaitre la ventilation du loyer entre les locaux. Ensuite, bien que l’administration ne requière pas la communication du bail, l’accord du locataire doit y être expressément mentionné lorsque ce dernier est un non assujetti à la TVA. Par conséquent, vous pouvez opter pour l’imposition des loyers à la TVA tout en conservant le bail en cours à condition que celui-ci indique le montant du loyer pour la partie commerciale et que le preneur soit assujetti à la TVA. Dans le cas contraire, il vous faudra établir un nouveau bail mentionnant l’accord du locataire pour l’option à la TVA, préalablement à la déclaration expresse au centre des impôts qui doit intervenir dans les 15 jours du début de la location.

Imposition de la SCI à l’IR ou à l’IS ? (11-2011)

Nous allons faire l’acquisition d’appartements loués nus au travers d’une SCI familiale récemment constituée. Ne serait-il pas intéressant de faire opter la SCI à l’impôt sur les sociétés, sachant que je suis imposé à l’impôt sur le revenu au taux maximum ?

L’option pour le régime de l’IS peut à première vue paraître intéressant car il permet de limiter les prélèvements fiscaux durant la période de location de l’appartement. En effet, contrairement au régime des revenus fonciers, les frais d’acquisition ainsi que l’amortissement de la construction sont déductibles et minorent d’autant le résultat. Par ailleurs, le taux d’imposition sera limité à 15% (ou 33.33% pour la fraction supérieure à 38 420 €) tant qu’aucun dividende ne sera distribué. Même en cas de distribution des dividendes, les abattements de 40% et de 3 050 € par couple aboutiront à une imposition globale inférieure à celle que subiraient les revenus fonciers. Cependant, la plus-value étant calculée à partir de la valeur nette comptable et aucun abattement pour durée de détention n’étant applicable à l’IS, l’imposition en cas de vente de l’immeuble serait beaucoup plus importante que sous le régime des revenus fonciers (bénéficiant d’une exonération de plus-values après 30 ans). L’opportunité d’opter pour l’IS doit donc être appréciée en considération de tous ces paramètres.

Exonération de la plus-value pour durée de détention (09-2011)

J’ai signé un compromis de vente d’un appartement loué que j’avais acheté le 1er juillet 1996 pour un prix très inférieur. J’ai entendu dire que je ne pourrais pas bénéficier de l’exonération de la plus-value telle que je l’espérais. Qu’en est-il exactement?

Le parlement a effectivement adopté, le 8 septembre 2011, une loi réformant les modalités d’imposition des plus-values immobilières. L’abattement pour durée de détention qui était jusqu’à présent de 10% par an au-delà de la 5ème année de détention a été remplacé par un abattement progressif (fixé pour chaque année de détention à 2% de la 6ème à la 17ème, à 4% de la 18ème à 24ème et enfin à 8% à partir de la 25ème) conduisant ainsi à une exonération définitive après 30 ans de détention. Toutefois, cette réforme n’entrant en vigueur qu’à compter du 1er février 2012, vous serez exonéré d’imposition sur la plus-value si l’acte de vente est signé avant cette date. Dans le cas contraire, vous ne bénéficierez que d’un abattement de 20% sur le montant de la plus-value brute (l’abattement fixe de 1 000 € ayant été également supprimé) et serez taxé à hauteur de 32.5% (19% d’IR + 13.5% de prélèvements sociaux).

Vente d’un bien immobilier d’une SCI (07-2011)

Je souhaite vendre un bien immobilier de la SCI familiale dont je suis le gérant. Dois-je obtenir l’autorisation de mes enfants qui sont nus propriétaires des parts sociales ?

Le gérant peut engager la société dès lors que les actes effectués entrent dans l’objet social de la société. Une clause des statuts, non opposable aux tiers, peut toutefois limiter l’étendue de ces pouvoirs et en attribuer certains à la collectivité des associés. En ce qui vous concerne, vous pourrez donc vous dispenser de l’autorisation de vos enfants si l’objet social prévoit expressément la vente des immeubles de la société. Et si les statuts n’octroient pas le pouvoir de vendre aux associés.

Reprise d’un logement loué meublé (06-2011)

Ayant consenti un bail d’un an sur un appartement meublé, je pensais pouvoir récupérer le logement par une simple information sans fournir de justification au locataire… mais ce dernier ne l’entend pas ainsi. Quels sont exactement nos droits respectifs ?

Lorsque le logement meublé constitue la résidence principale du locataire, il bénéficie d’une protection quasiment similaire à celle régissant les locations vides. Au terme du contrat, dont la durée minimale est d’un an, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement du bail pour une durée d’un an. Le bailleur qui désire s’y opposer doit en aviser le locataire 3 mois à l’avance et justifier le refus soit par la reprise pour y habiter ou pour vendre soit par un motif légitime et sérieux (tel l’inexécution d’une obligation du locataire). Seules échappent à ces dispositions d’ordre public les locations consenties à des étudiants dont la durée est ramenée à 9 mois et les locations saisonnières.

Location meublée au travers d’une SCI (06-2011)

Ayant entendu dire que le régime fiscal de la location meublée est très avantageux, j’ai l’intention d’équiper mes appartements pour les louer meublés. Le fait de les détenir au travers d’une SCI pose-il un problème ?

L’activité de location d’immeuble meublé constitue juridiquement une activité de nature civile dont la réalisation est possible au sein d’une société civile. En revanche, elle entraîne un assujettissement de la SCI à l’impôt sur les sociétés. En effet, la location meublée est une activité commerciale au sens fiscal et les sociétés civiles qui se livrent à des opérations commerciales d’un point de vue fiscal relèvent du régime des sociétés de capitaux et doivent donc acquitter l’IS (Impôt sur les Sociétés) dès lors que le montant de ces opérations excède 10% des recettes totales. Vous n’aurez donc pas intérêt dans votre situation à louer vos appartements meublés, sauf éventuellement à adopter préalablement la forme juridique d’une SARL de famille qui permet de conserver un régime d’imposition à l’impôt sur le revenu en bénéficiant alors pleinement des avantages de la location meublée : imposition dans la catégorie des BIC qui permet de déduire notamment l’amortissement des immeubles tout en conservant le régime des plus values immobilières des particuliers pour la location meublée non professionnelle.

Prise d'hypothèque sur la résidence principale (05-2011)

Je souhaite contracter un emprunt bancaire pour mon activité professionnelle et la banque me demande de consentir une sûreté réelle afin de garantir le remboursement de l'emprunt. Puis-je consentir une hypothèque sur la résidence principale qui m'appartient en propre malgré le désaccord de mon épouse ?

Non. Quel que soit le régime matrimonial des époux, le conjoint qui ne détient pas de droits sur le logement familial bénéficie d'un ensemble de dispositions protectrices. Ainsi, un époux ne peut pas disposer sans le concours de son conjoint des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, qu'il s'agisse d'un droit de propriété, d'un usufruit, d'un bail ou de parts de société donnant vocation à la jouissance du logement. En ce qui vous concerne, vous ne pourrez donc pas inscrire une hypothèque sur l'immeuble d'habitation sans le consentement de votre épouse sous peine d'annulation de l'acte de sûreté réelle.

Apport d'un terrain constructible à une SCI (05-2011)

Je suis propriétaire d'un terrain devenu récemment constructible et sur lequel je vais construire des logements en vue de les louer. Je souhaite réaliser cette opération au sein d'une SCI pour en faciliter la transmission à mes enfants. L'apport du terrain à la SCI va-t-il être soumis à la TVA ?

Depuis la réforme entrée en vigueur le 11 mars 2010, seules les livraisons d'immeubles réalisées dans le cadre d'une activité économique entrent dans le champ d'application de la TVA. Les opérations réalisées par un investisseur agissant à titre privé dans le simple exercice de son droit de propriété, telle celle que vous envisagez, en sont donc à présent exclues. Par contre, l'apport à la SCI d'un terrain devenu constructible peut, sous certaines conditions, donner lieu à la perception de deux taxes forfaitaires : l'une communale et l'autre nationale.

Amélioration du bien par l'usufruitier (04-2011)

J'ai reçu par donation-partage, un corps de ferme dont mes parents ont conservé l'usufruit. Ceux-ci vont procéder à des travaux d'agrandissement et de transformation en gîte rural. Quelles en seront les incidences civile et fiscale au niveau de la transmission de leur patrimoine ?

Seules les réparations d'entretien sont à la charge de l'usufruitier, les grosses réparations demeurant à la charge du nu-propriétaire. Cependant, rien n'interdit à l'usufruitier de procéder à d'importants travaux, voire même à de nouvelles constructions. À l'extinction de l'usufruit, aucune indemnité n'étant due à l'usufruitier par le nu-propriétaire, celui-ci recevra donc les améliorations gratuitement. Cet avantage ne sera toutefois pas considéré comme une libéralité et il ne sera par conséquent soumis ni au rapport civil, ni au droit de mutation à titre gratuit.

Aide à l'acquisition de la résidence principale (02-2011)

N'ayant pu obtenir une offre de prêt avant le 31 décembre 2010, je ne pourrai pas bénéficier du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunts pour l'acquisition de ma résidence principale. Quelles sont les conditions à remplir pour être éligible au PTZ+ ?

Le PTZ+ est le nouveau dispositif d'aide à l'accession à la propriété. Peuvent en bénéficier toutes les personnes physiques qui acquièrent ou font construire leur résidence principale en accession à la première propriété (c'est-à-dire n'ayant pas été propriétaires de leur logement durant les 2 dernières années). Le montant du prêt à taux zéro est un pourcentage du coût de l'opération variant entre 5 % et 40 % en fonction de la localisation du bien, de son état neuf ou ancien et de sa performance énergétique. Pour le calcul du montant du PTZ, le coût de l'opération à retenir est plafonné en fonction de la localisation et des caractéristiques du logement. Enfin, la durée du prêt ainsi que la fraction du prêt faisant l'objet d'un différé de remboursement sont fixées en fonction de la composition et des ressources du foyer, tout en prenant en compte la localisation et l'état neuf ou ancien du logement.

Indexation des loyers (02-2011)

Mon locataire étant en difficulté, je ne souhaite pas réviser son loyer cette année. Pourrais-je éventuellement rattraper cette indexation plus tard ?

Oui. Un propriétaire qui n'a pas fait jouer la clause d'indexation prévue dans le contrat de location peut réclamer les augmentations annuelles qui n'ont pas été pratiquées dans la limite de 5 ans en application de l'article 2277 du code civil. Lorsque le loyer est révisé tardivement, il faut faire application des indices des années antérieures. Par conséquent, si vous ne faites pas jouer la clause d'indexation durant une ou plusieurs années, la prochaine révision annuelle prendra en compte les variations antérieures de l'indice dans la limite des 5 dernières années.

Loi Scellier sur un terrain en indivision (01-2011)

Je voudrais faire construire un immeuble en bénéficiant du dispositif Scellier sur un terrain dont nous avons hérité avec mon frère. Il est d'accord pour me céder sa part indivise. Afin de bénéficier de la réduction fiscale actuelle, puis-je réaliser la construction avant même que le partage ne soit réalisé ?

La détention de l'immeuble en indivision ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d'impôt Scellier. Dans ce cas, les indivisaires, qui doivent s'engager conjointement à louer l'immeuble nu, bénéficient chacun de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à leurs droits dans l'indivision. Mais, même si elle est financée par vous seul, la construction sera la propriété indivise des propriétaires du sol jusqu'au jour du partage de l'indivision. Et si celui-ci est réalisé avant le terme de la période d'engagement, la réduction d'impôt pourra être remise en cause. Vous devez donc attendre d'être seul propriétaire du terrain pour réaliser un immeuble vous permettant de bénéficier du dispositif Scellier.

Renouvellement d'un bail commercial (11-2010)

Je suis propriétaire d'un local commercial que j'ai donné à bail pour 9 ans à compter du 1^er janvier 2000. Puis-je récupérer ce local afin que mon fils y ouvre un restaurant ?

À l'issue de la période initiale de 9 ans, le preneur d'un bail commercial a droit au renouvellement de son bail. Le nouveau bail est alors conclu pour une durée de 9 ans également. Cependant, le renouvellement n'est pas automatique. À défaut de demande du preneur ou du bailleur, le bail est reconduit tacitement pour une durée indéterminée. Chacune des parties peut alors mettre fin au bail soit par la notification d'un congé, soit par une demande de renouvellement du bail. Il vous est donc possible, depuis le 31 décembre 2009, de récupérer la jouissance des locaux loués à tout moment. Il vous faudra toutefois respecter un préavis de 6 mois et verser une indemnité d'éviction qui sera fixée judiciairement à défaut d'accord sur son montant avec le preneur.

Vente d'un bien immobilier démembré (11-2010)

Suite au décès de mon père, ma mère est usufruitière d'un bien immobilier dont je suis nu-propriétaire. En cas de vente, puis-je exiger ma part ?

Oui. Si le démembrement de propriété s'exerce directement sur le bien immobilier et non sur les parts d'une société détenant le bien, la règle est le partage du prix de vente entre l'usufruitier et le nu- propriétaire selon la valeur respective du droit de chacun. Cette valeur dépend notamment de l'âge de l'usufruitier. Vous pouvez donc exiger votre part mais les deux parties doivent être d'accord pour vendre le bien. À noter qu'il est possible de déroger au partage du prix de vente, si les deux parties en sont d'accord, en reportant le démembrement dans le cadre de l'acquisition d'un nouveau bien, par exemple.

Location nue ou meublée ? (09-2010)

Je loue un petit studio équipé d'un lit et d'une armoire. Un ami me dit que j'aurais fiscalement intérêt à le déclarer en location meublée. Qu'en est-il exactement ?

Les revenus provenant de la location d'un logement meublé sont imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux et non des revenus fonciers. Lorsque les recettes annuelles provenant de la location sont inférieures à 32 000 €, le loueur en meublé peut relever du régime micro-BIC. Son bénéfice est alors déterminé par application d'un abattement de 50 % sur ses recettes. À titre de comparaison, le régime du micro-foncier, applicable aux loueurs de logements nus dont les recettes annuelles ne dépassent pas 15 000 €, permet de pratiquer un abattement de 30 % seulement. Lorsque les recettes dépassent le seuil de 32 000 € ou sur option en dessous de ce seuil, la détermination du résultat se fait selon le régime réel BIC et permet de déduire l'amortissement du bien (en moyenne entre 2 % et 4 % de sa valeur en fonction de sa nature). L'impôt est ainsi significativement diminué.

Afin de ne pas risquer une remise en cause par l'administration fiscale de la qualification de location meublée, vous devez toutefois - outre l'établissement d'un bail spécifique - garnir votre logement de meubles et d'objets mobiliers permettant au locataire d'y vivre normalement avec ses seuls effets personnels. Au vu de la jurisprudence, le logement devra être équipé au minimum d'un lit, d'une armoire, d'une table et d'une chaise, d'un réfrigérateur et d'une gazinière.

Résidence principale : cash ou à crédit ? (05-2010)

J'ai les disponibilités pour acquérir ma résidence principale. Ai-je néanmoins intérêt à réaliser cette acquisition à crédit ?

Les taux d'emprunt immobilier sont actuellement très bas : pour un très bon dossier, vous pouvez envisager d'obtenir un taux fixe de 3,6 % sur 15 ans, soit environ 4 % assurance comprise. L'intérêt d'un financement à crédit résultera de votre capacité à obtenir une rentabilité annuelle de votre épargne, nette de fiscalité, supérieure à ce taux. Ce qui n'a rien d'évident et nécessitera que vous assumiez un minimum de risques financiers. La situation est cependant particulière pendant les cinq premières années car, pour un logement ancien, par exemple, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt sur les intérêts d'emprunt de 40 % la première année et de 20 % les quatre années suivantes. Il est ainsi possible de réaliser un gain pendant cette période, sans prendre beaucoup de risques. Au-delà, tout dépendra de l'évolution des taux d'intérêt. S'ils remontent de manière importante, il sera aisé de dégager, sur des placements financiers, une rentabilité nette de fiscalité suffisante pour réaliser un gain. Sinon, il sera toujours temps de rembourser le crédit par anticipation, à condition d'avoir pris soin de négocier la suppression des indemnités qui peuvent atteindre jusqu'à 3 % du capital restant dû.

L'amortissement n'est pas virtuel (05-2010)

J'ai lu que la rentabilité de l'immobilier d'habitation serait actuellement comprise entre 1 et 2 %. Pourtant, les rendements locatifs s'élèvent plutôt entre 3 et 4 % après charges non récupérables.

La différence provient de l'amortissement du bien, c'est-à-dire de la perte de valeur liée à l'usage du bien. Elle est, en moyenne, pour les biens anciens d'habitation de l'ordre de 2 % l'an de la valeur du bâti. Elle correspond aux travaux qu'il conviendrait de réaliser pour que le bien conserve son état actuel. L'amortissement est rarement pris en compte dans les simulations d'investissement - sauf sur le plan fiscal lorsque cela est possible (location meublée par exemple). Pourtant, il n'est pas virtuel ! Un bien acheté neuf aura ainsi perdu environ 20 % de sa valeur au bout d'une dizaine d'années, hors impact de l'évolution du marché immobilier lui-même...

Économie de prélèvements sociaux (04-2010)

J'envisage l'acquisition d'un bien immobilier générant un déficit imputable sur mes autres revenus fonciers. Pourquoi l'économie fiscale est-elle supérieure à l'application du taux marginal d'imposition sur le déficit ?

Cela résulte d'une économie sur les prélèvements sociaux. En effet, ces derniers sont calculés sur les revenus fonciers nets. L'imputation du déficit généré par un bien sur les revenus produits par les autres biens immobiliers fait diminuer à due concurrence l'assiette des prélèvements. Le gain est ainsi de 12,1 % du déficit imputé, en sus de l'économie d'impôt sur le revenu. Si votre taux d'imposition est de 30 %, votre gain total sera donc de 42,1 % du déficit imputé et non de 30 %. En vision pluriannuelle, le gain est un peu plus faible : en effet, au sein des 12,1 % de prélèvements sociaux, 5,8 % sont déductibles des revenus imposables de l'année suivante. Avec un taux d'imposition à 30 %, le gain réel sera ainsi de 30 % + 12,1 % - 5,8 % x 30 % = 40,36 % du déficit imputé.

Le crédit in fine n'est pas toujours plus favorable (01-2010)

J'acquiers un bien immobilier locatif sous fiscalité Scellier dont le rendement locatif net de frais est de 3 %. Mon taux d'imposition à l'IR est de 40 %. Ai-je intérêt à privilégier un crédit in fine ou un crédit amortissable ?

Il est souvent recommandé aux investisseurs immobiliers fortement fiscalisés à l'impôt sur le revenu de financer leur acquisition au travers d'un crédit in fine (capital remboursé à l'échéance) plutôt qu'au moyen d'un crédit amortissable (capital remboursé progressivement). Dans votre situation, l'utilisation d'un crédit in fine dégradera, au contraire, la rentabilité. En effet, si l'existence d'un volume plus important d'intérêts déductibles des revenus locatifs procure un gain fiscal, celui-ci est d'autant plus limité que les revenus fonciers sont faibles. Dans le même temps, un crédit in fine nécessite le nantissement d'une épargne pour laquelle le banquier demandera une certaine prudence de gestion. Dans le contexte financier actuel, le TEG d'un crédit in fine sur 10 ou 15 ans sera bien difficile à financer par la rentabilité nette de frais et de fiscalité d'une épargne gérée prudemment. Dès lors, le crédit in fine entraîne une perte financière qui est supérieure, dans votre cas, à l'économie fiscale liée aux intérêts supplémentaires.

Remonter

Retraite

Rachat de trimestres pour les TNS (11-2013)

J'ai entendu parler d'un régime de rachat de trimestres « Quevillon » qui serait beaucoup plus favorable que les dispositifs « Fillon » et « Madelin ». Quelles sont les conditions pour bénéficier de ce dispositif ?

Il existe effectivement un dispositif de rachat de trimestres très favorable, mais son accès est fortement limité par les conditions requises. Ce régime est temporaire et les demandes doivent être déposées avant le 31 décembre 2013. Il permet aux artisans et commerçants, en activité ou radiés, qui ont été affiliés pendant plus de 15 ans à ce régime et qui sont nés avant 1960, de racheter un trimestre manquant les années où leur revenus n'ont pas été suffisants pour valider une année entière, et ce pour chaque période d'affiliation de 5 ans au RSI. Il est ainsi possible de valider jusqu'à 7 trimestres sur toute la durée d'activité indépendante. Le coût du rachat est en effet très intéressant puisqu'il est seulement de 656 € par trimestre, soit deux fois moins cher qu'un rachat Madelin pour une personne ayant un revenu moyen de 15 000 €.

Nue-propriété de parts de SCPI : un bon placement pour la retraite (10-2013)

Afin de compléter mes revenus - et en retraite dans une dizaine d'années -, je souhaite investir mon épargne, actuellement sur des livrets bancaires, dans des actifs m'assurant des revenus réguliers à long terme. Que pensez-vous d'un investissement dans de l'immobilier commercial ?

L'immobilier professionnel (murs de bureaux, commerces, locaux d'activité...) est effectivement une classe d'actif particulièrement adaptée pour réaliser des investissements à long terme, offrant à la fois une rentabilité élevée et une bonne protection contre l'inflation. Cependant, les montants unitaires de ces immeubles étant relativement élevés, l'investissement en direct est difficile d'accès pour les particuliers et ne permet pas une bonne diversification. Il est donc préférable de réaliser ce type d'investissement par l'intermédiaire de supports collectifs investissant dans un grand nombre de biens, les SCPI notamment. Par ailleurs, votre besoin de revenus complémentaires n'étant pas immédiat mais différé, dans une dizaine d'années, il est possible d'optimiser la fiscalité de votre placement retraite en ne faisant l'acquisition, temporairement, que de la nue-propriété des parts. Ceci vous permet de ne payer qu'entre 65 et 70 % de leur valeur, en contrepartie de quoi vous ne recevrez aucun revenu jusqu'à votre retraite. Au terme du démembrement, vous recouvrerez la pleine propriété des parts de la SCPI sans que l'économie réalisée ne soit fiscalisée (soit entre 30 et 35 % de la valeur des parts) et vous percevrez les revenus distribués par la SCPI.

Intérêts du contrat d'épargne retraite « Madelin » (09-2013)

Étant jeune chef d'entreprise, j'ai entendu parler des contrats Madelin pour préparer ma retraite et optimiser ma fiscalité. Ces contrats sont-ils vraiment avantageux au plan fiscal pour moi ?

Les contrats « Madelin » sont des produits d'épargne retraite individuels qui permettent de déduire dans une certaine limite de votre revenu professionnel le montant des versements effectués chaque année. En contrepartie de cet avantage fiscal, l'épargne versée sur ce contrat d'assurance-vie particulier est indisponible durant la vie active et la sortie se fait obligatoirement par conversion du capital constitué en rente viagère. La rente viagère sera imposée au même titre que les pensions de retraite. Vous ne réaliserez donc une véritable économie fiscale qu'à la condition que votre TMI (taux marginal d'imposition) actuel soit plus élevé que votre TMI à la retraite.

Prise en charge par la société des cotisations « Madelin » (07-2013)

J'effectue personnellement des versements sur mon contrat Madelin depuis plusieurs années. Mon comptable me dit que je pourrais faire prendre en charge ces cotisations par la société. Quelles en seraient les conséquences fiscales ?

Les primes versées au titre des régimes facultatifs sont des charges personnelles de l'associé. Les sociétés peuvent cependant les prendre à leur charge et les passer en frais déductibles de la société. Dans le cadre d'une société soumise à l'IS, cette prise en charge constituera un complément de rémunération pour le dirigeant bénéficiaire du contrat Madelin (ce supplément n'est évidemment pas imposable car il correspond à des cotisations déductibles). Lorsque la société est soumise au régime des sociétés de personnes (IR), le montant des cotisations prises en charge par la société est ajouté à la quote-part du résultat qui revient à l'associé bénéficiaire du contrat, avant que celui-ci ne le déduise à nouveau à titre personnel. Par conséquent, quel que soit le régime fiscal de la société, la prise en charge des primes du contrat Madelin par la société ne permet pas de réaliser une économie d'impôts mais modifie simplement la rémunération de l'associé dans le premier cas et sa quote-part de bénéfice dans le second cas.

Nombre de trimestres majoré pour enfants élevés par leur père (03-2013)

Je suis père de 2 enfants que j'élève seul. Pourrai-je bénéficier d'une majoration de trimestres pour ma retraite ? Comment puis-je calculer cet avantage ?

Pour les enfants nés après le 1er janvier 2010, deux majorations de durée d'assurance vieillesse sont ouvertes aux pères : la majoration éducation et la majoration adoption. Ces majorations (soumises à conditions) sont de 4 trimestres par enfant éduqué ou adopté. Les parents peuvent choisir le bénéficiaire des majorations ou répartir ces dernières entre eux.

Pour les enfants nés avant le 1er janvier 2010, ces majorations de durée d'assurance sont attribuées par principe à la mère. Cependant, le père peut bénéficier de la majoration si les deux conditions suivantes sont réunies :

- l'enfant est né ou a été adopté entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2009 ;

- il a élevé seul l'enfant au cours de ses 4 premières années (ou des 4 années suivant son adoption).

Le père doit en apporter la preuve à sa caisse de retraite au plus tard dans les 6 mois suivant le 4e anniversaire (ou les 4 ans suivant l'adoption) de l'enfant. La majoration est calculée à raison d'un trimestre majoré par année au cours de laquelle il a élevé son enfant.

Revenu annuel moyen retenu pour les artisans (11-2011)

J’exerce la profession de commerçant depuis 25 ans et devrais percevoir ma retraite à taux plein en 2014 (étant né en 1953). Sachant que j’ai cotisé au régime général durant 16 ans avant d’exercer mon activité commerciale, comment sera déterminer ma retraite de base du régime commerçant ?

La retraite de base des personnes ayant relevé de plusieurs régimes de retraite est calculée séparément par chaque régime. La méthode de calcul de la retraite de base du régime des commerçants a été alignée sur celle du régime des salariés depuis 1973. Elle consiste à multiplier le revenu annuel moyen par le taux de liquidation (taux plein de 50% dans votre cas) et par le coefficient de la durée d’assurance dans le régime par rapport à la durée d’assurance maximum. Pour les assurés nés à partir de 1953, le revenu annuel moyen est calculé à partir du revenu annuel des 25 meilleures années. Cependant, dans le cas où vous avez eu d’autres activités (salarié ou salarié agricole), le nombre des meilleures années à retenir par le régime des commerçants sera au prorata de la durée totale validée dans tous ces régimes. Ainsi, si au jour de la liquidation de votre retraite vous avez validé 64 trimestres dans le régime des salariés et 108 trimestres dans le régime des commerçants, votre revenu annuel moyen sera calculé sur les 16 meilleures années cotisées dans le régime des commerçants.

Revenu annuel moyen retenu pour les artisans (10-2011)

J’exerce la profession de commerçant depuis 25 ans et devrais percevoir ma retraite à taux plein en 2014 (étant né en 1953). Sachant que j’ai cotisé au régime général durant 16 ans avant d’exercer mon activité commerciale, comment sera déterminer ma retraite de base du régime commerçant ?

La retraite de base des personnes ayant relevé de plusieurs régimes de retraite est calculée séparément par chaque régime. La méthode de calcul de la retraite de base du régime des commerçants a été alignée sur celle du régime des salariés depuis 1973. Elle consiste à multiplier le revenu annuel moyen par le taux de liquidation (taux plein de 50% dans votre cas) et par le coefficient de la durée d’assurance dans le régime par rapport à la durée d’assurance maximum. Pour les assurés nés à partir de 1953, le revenu annuel moyen est calculé à partir du revenu annuel des 25 meilleures années. Cependant, dans le cas où vous avez eu d’autres activités (salarié ou salarié agricole), le nombre des meilleures années à retenir par le régime des commerçants sera au prorata de la durée totale validée dans tous ces régimes. Ainsi, si au jour de la liquidation de votre retraite vous avez validé 64 trimestres dans le régime des salariés et 108 trimestres dans le régime des commerçants, votre revenu annuel moyen sera calculé sur les 16 meilleures années cotisées dans le régime des commerçants.

Retraite à taux plein et Minimum contributif (09-2011)

Je n’ai validé que 68 trimestres dans ma carrière. La CNAV m’a fourni une estimation de ma retraite : 76€/mois à 60 ans et 255€/mois à 65 ans. Pourquoi y-a-t-il une telle différence selon l’âge ?

Cela résulte de la pension minimale applicable dans le régime général des salariés dont le bénéfice est réservé aux assurés liquidant leur retraite à taux plein. Si la pension de l’assuré, telle qu’elle résulte de la formule de calcul habituelle, est inférieure à un montant minimal, appelé « minimum contributif », elle est portée à hauteur de celui-ci. Ce montant minimal est actuellement de 7.287,85€. Si la durée d’assurance au régime général n’atteint pas la durée de référence (162 trimestres par exemple pour les assurés nés en 1950), le minimum contributif est proratisé. C’est ce qui se passe dans votre situation et explique le montant annuel de la pension de 3.060€. N’ayant pas validé suffisamment de trimestres pour liquider votre retraite à taux plein (50%), vous devez attendre vos 65 ans pour bénéficier du taux plein et par voie de conséquence du minimum contributif. C’est la raison pour laquelle votre pension de base augmente très fortement entre 64 et 65 ans.

Retraite à taux plein et Minimum contributif (07-2011)

Je n’ai validé que 68 trimestres dans ma carrière. La CNAV m’a fourni une estimation de ma retraite : 76€/mois à 60 ans et 255€/mois à 65 ans. Pourquoi y-a-t-il une telle différence selon l’âge ?

Cela résulte de la pension minimale applicable dans le régime général des salariés dont le bénéfice est réservé aux assurés liquidant leur retraite à taux plein. Si la pension de l’assuré, telle qu’elle résulte de la formule de calcul habituelle, est inférieure à un montant minimal, appelé « minimum contributif », elle est portée à hauteur de celui-ci. Ce montant minimal est actuellement de 7.287,85€. Si la durée d’assurance au régime général n’atteint pas la durée de référence (162 trimestres par exemple pour les assurés nés en 1950), le minimum contributif est proratisé. C’est ce qui se passe dans votre situation et explique le montant annuel de la pension de 3.060€. N’ayant pas validé suffisamment de trimestres pour liquider votre retraite à taux plein (50%), vous devez attendre vos 65 ans pour bénéficier du taux plein et par voie de conséquence du minimum contributif. C’est la raison pour laquelle votre pension de base augmente très fortement entre 64 et 65 ans.

Validation de trimestres pendant une année de congés (04-2011)

Je désire cesser temporairement mon activité afin de prendre une année sabbatique. Y a-t-il une date optimale afin de minimiser les conséquences de cette cessation sur la validation de mes droits retraite ?

Pour déterminer le nombre de trimestres validés au titre d'une année civile, on divise le total des rémunérations versées au cours de l'année par la rémunération trimestrielle minimale qui est fixée à 200 fois le SMIC horaire en vigueur au 1^er janvier de l'année. Il n'est donc pas forcément nécessaire de cotiser toute l'année pour valider 4 trimestres pour le calcul de la pension de retraite. Ainsi, la date optimale pour cesser temporairement votre activité tout en limitant la diminution de vos droits retraite dépend de votre rémunération. Par exemple, pour l'année 2011, si votre salaire brut mensuel est de 1 800 €, il vous suffira de travailler 4 mois afin de valider une annuité de cotisations.

Remboursement des versements pour la retraite (03-2011)

J'ai racheté il y a quelques années des trimestres pour ma retraite. Compte tenu du report de l'âge légal à 62 ans, ce rachat devient inutile. Je perds ainsi beaucoup d'argent. Que puis-je faire ?

Il n'est pas certain que ce rachat soit devenu inutile car le report de l'âge légal à 62 ans ne concerne que les assurés nés après le 1^er juillet 1951 à raison de 4 mois supplémentaires par classe d'âge. Si vous êtes dans cette situation vous empêchant de partir en retraite à 60 ans, l'article 24 de la loi portant réforme des retraites a prévu un droit à remboursement pour les versements effectués avant le 13 juillet 2010 au titre des dispositions de la loi Fillon du 21 août 2003. Le remboursement intervient sur simple demande dès lors que la demande est présentée dans les trois ans suivant l'entrée en vigueur de la loi.

Le montant remboursé tiendra compte d'une revalorisation calée sur celle des pensions de vieillesse. Le remboursement sera, bien entendu, soumis à l'impôt sur le revenu puisque le versement était déductible.

Retraite des expatriés (10-2010)

Après avoir travaillé 15 ans en France, je me suis expatrié dans différents pays. Comment seront calculés mes droits pour les retraites et est-il encore possible de les améliorer ?

Lorsque l'État d'expatriation est membre de l'Espace économique européen (Suisse ajoutée), ou qu'il est lié par une convention bilatérale avec la France, les règles de coordination prévoient la totalisation de toutes les périodes d'activité pour le calcul du taux de liquidation de la retraite dans chacun des pays. Vous pouvez toutefois avoir intérêt à cotiser à l'assurance volontaire de la Caisse des Français de l'étranger (CFE) dans certains cas où le niveau des retraites du pays d'expatriation est beaucoup moins élevé qu'en France.

Si vous avez été expatrié dans un État non concerné par ces règles de coordination, pour le calcul du taux de liquidation de la retraite en France, les périodes d'activité correspondantes ne seront prises en compte qu'à condition que vous ayez cotisé à l'assurance volontaire de la CFE. Les cotisations à la CFE peuvent être versées pendant la période d'activité à l'étranger ou faire l'objet d'un rachat a posteriori. Il n'est donc pas trop tard pour agir si vous êtes dans cette situation.

Le SAM inférieur au plafond Sécu (07-2010)

J'ai toujours eu un salaire au-dessus du plafond de la sécurité sociale et pourtant le salaire moyen retenu par la CNAV pour calculer ma retraite est inférieur à ce plafond. N'y-t-il pas erreur ?

Le salaire annuel moyen servant de base au calcul de la pension du régime de retraite de base correspond à la moyenne des meilleures années de salaires versés à l'assuré au cours de sa période d'affiliation. Ces salaires ne sont pris en compte que dans la limite du plafond de la sécurité sociale (PASS) de l'année de leur perception. La revalorisation des salaires après plafonnement est effectuée à partir de coefficients publiés chaque année par la Sécurité Sociale, qui sont inférieurs à la progression du plafond de la sécurité sociale. C'est pourquoi, même en ayant toujours eu un salaire supérieur au PASS, le salaire annuel moyen est inférieur au PASS de l'année en cours. Il n'est actuellement que d'environ 85 % de ce PASS.

Du cumul emploi-retraite (06-2010)

Je viens d'avoir 60 ans mais n'ai validé à ce jour que 140 trimestres. Puis-je conserver mon emploi tout en liquidant mes droits à la retraite afin d'améliorer mes revenus actuels ?

Depuis le 1^er janvier 2009, il est possible de cumuler sans limite une pension de retraite de base avec les revenus d'un emploi. Les assurés peuvent en bénéficier à partir de 60 ans s'ils justifient d'une durée d'assurance suffisante pour obtenir le taux plein (soit 162 trimestres dans votre cas) ou à partir de 65 ans quelle que soit leur durée d'assurance. À défaut de remplir cette condition, vous devez respecter les anciennes règles de cumul. Celles-ci prévoient un délai de 6 mois entre l'entrée en jouissance de la pension vieillesse et la reprise d'activité chez l'ancien employeur ainsi qu'un plafond de cumul emploi-retraite. Ce plafond est égal au montant le plus élevé entre 160 % du SMIC mensuel (soit 2 150 € sur la base du SMIC au 1^er janvier 2010) et le dernier salaire d'activité perçu.

Travail à l'étranger : agissez rapidement (05-2010)

J'ai travaillé deux ans aux USA sans valider de trimestres de retraite. Puis-je effectuer un rachat à ce titre ?

Oui. Dès lors que vous avez travaillé dans un pays avec lequel la France n'avait pas conclu de convention sociale, vous n'avez pas validé de trimestres pour votre retraite et il est possible d'effectuer un rachat au titre de cette période. Il s'agit d'un rachat de cotisations, dispositif qui est pour l'instant beaucoup plus avantageux qu'un rachat de trimestres pour année d'études. Vous devez agir vite car le coût de ces rachats de cotisations va être aligné sur celui des rachats de trimestres dès parution du décret nécessaire (au plus tard le 1^er janvier 2011). La date de la demande faisant foi, nous vous recommandons de déposer votre demande le plus tôt possible auprès de votre caisse de retraite.

Pension de réversion (03-2010)

Mon premier mari retraité après une carrière de salarié vient de décéder. Étant remariée, puis-je prétendre à une pension de réversion ?

La condition de non-remariage a été supprimée en 2004. Vous pouvez donc bénéficier de la pension de réversion du régime de base sous réserve de remplir les conditions d'âge et de ressources. En revanche, vous ne pouvez prétendre à la réversion des retraites complémentaires Arrco/Agirc, la condition de non-remariage (y compris si le mariage a été depuis dissous par décès ou divorce) demeurant pour ces régimes. À noter : les pensions de réversion sont réparties entre les différents conjoints du défunt qui y ont droit au prorata des durées de mariage.

Gare au rachat de trimestres inutiles (02-2010)

J'ai eu 60 ans au 1^er juin 2009. Je relève du régime général, disposais de 131 trimestres au 31 décembre 2008 et souhaite liquider mes droits le 1^er janvier 2012. Ai-je intérêt à racheter des trimestres ?

Étant né en 1949, le nombre de trimestres nécessaires pour que vous puissiez prendre votre retraite à taux plein avant 65 ans est de 161 trimestres (durée de référence). Le 1^er janvier 2012, vous disposerez de 143 trimestres. Les 8 premiers trimestres rachetés n'auront donc aucun effet sur le taux de votre pension. Ils seront rachetés en pure perte ! En effet, le nombre de trimestres manquants pris en compte dans la décote est égal au plus petit des deux nombres suivants : d'une part, la différence entre le nombre de trimestres exigés pour le taux plein et ceux validés (161 - 143 = 18 ici) et, d'autre part, la différence entre l'âge effectif de départ à la retraite et 65 ans (10 trimestres ici). Pour autant, un rachat de 12 trimestres peut être financièrement intéressant si les 4 trimestres « utiles » ont un impact financier suffisant, ce qui arrive parfois grâce à l'effet sur les régimes complémentaires ARRCO / AGIRC. La prudence s'impose cependant en la matière car les règles du jeu pourraient changer en 2010. Mieux vaut donc attendre l'issue des renégociations pour ceux qui ne partiront à la retraite qu'à compter de 2011.

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Donation

Donation réalisée durant l'expatriation aux USA (12-2013)

Je vis actuellement aux USA et je pense rentrer en France dans une dizaine d'années pour y vivre à la retraite. Les donations de biens immobiliers que j'ai consenties à mes enfants aux États-Unis auront-elles des conséquences sur les droits de succession ?

La convention fiscale franco-américaine règle les conflits d'imposition en ce qui concerne les donations et prévoit notamment que les donations de biens et droits immobiliers sont imposées dans le pays où se situent les biens. Elle prévoit également qu'en cas de décès en France, les droits de succession sont calculés sur la totalité du patrimoine détenu, y compris les biens immobiliers situés aux USA, et qu'un crédit d'impôt égal à l'impôt payé aux USA est ensuite accordé en France. En revanche, les modalités du rapport fiscal des donations qui ont été précédemment consenties et imposées aux USA ne sont prévues ni par la convention fiscale ni par le droit fiscal interne français. Par conséquent, la prise en compte de ces donations de biens immobiliers aux États-Unis pour le calcul des droits de succession est très incertaine, et ce même pour les donations consenties depuis plus de 15 ans (non rappelées fiscalement en France) en l'absence de l'opposabilité de la donation à l'administration fiscale. Vous auriez éventuellement intérêt à déclarer la donation auprès de la recette des non-résidents en France afin de lui donner date certaine et limiter le risque du rapport fiscal de la donation à la succession.

Paiement des droits par le donateur : non imposable mais rapportable ! (04-2013)

Mon père m'avait consenti un don manuel d'argent de 400 000 € il y a plus de 15 ans. Nous n'avions pas rédigé d'écrit à l'époque mais il avait pris à sa charge les droits de donation. On me dit que le montant rapportable à la succession sera supérieur à la somme que j'ai reçue. Qu'en est-il vraiment ?

Oui, il est effectivement fort probable que la valeur de l'indemnité de rapport soit supérieure à la somme d'argent reçue, et ce pour deux raisons. Tout d'abord, dans le cas fréquent où l'argent donné à servi à acquérir un bien, le rapport est dû de la valeur de ce bien au jour du partage. Le montant que vous rapporterez à la succession dépend donc de l'utilisation de la somme d'argent reçue. Ensuite, même dans le cas où le rapport se ferait au montant nominal, la somme ayant été simplement placée, vous devez rapporter également le montant des droits de donation. En effet, le paiement des droits par le donateur constitue désormais une libéralité indirecte rapportable (civilement uniquement), sauf stipulation contraire. Si votre père est toujours en vie, il lui est possible de rédiger un écrit récognitif du don manuel, également appelé « pacte adjoint » au don manuel, afin de préciser quelle était sa volonté concernant les modalités de rapport de la donation. Il peut prévoir par exemple une dispense totale de rapport ou fixer le montant du rapport à la valeur nominale de la somme donnée.

Intérêts et limites d'une donation à terme (03-2013)

Est-il possible de repousser la date de l'exécution d'une donation tout en la déclarant aux impôts dès à présent, afin notamment de prendre date et bénéficier à nouveau de l'abattement lors de prochaines donations ?

Oui, il est tout à fait possible d'insérer une clause dans l'acte de donation prévoyant le report de l'exécution de l'obligation de délivrance du bien donné à une date ultérieure. Cette donation à terme est fiscalement imposable au jour de l'acte et les droits de donation sont calculés sur la base de la valeur actuelle du bien car le dessaisissement du donateur est irrévocable dés la conclusion de l'acte. La date peut même être fixée en fonction de la réalisation d'un évènement à condition que celui-ci soit certain au moment de la donation. En effet, dans le cas contraire, la donation serait considérée consentie sous condition suspensive et les droits ne deviendraient exigibles qu'au jour de la réalisation de l'évènement. Enfin, le report de l'exécution de la donation au décès du donateur paraît possible mais n'est pas sans risque du fait de la difficulté de distinction avec une donation de biens à venir qui est toujours nulle (sauf entre époux). La donation à terme peut donc présenter un intérêt dans certaines situations à condition de bien en respecter le formalisme.

Retour sur une donation-partage (02-2013)

Nous avons reçu, mon frère et moi, une donation-partage de mon père. Je viens de me rendre compte que la valeur de la maison qui m'a été attribuée a été énormément surestimée. Peut-on revenir sur le partage ?

Non, l'article 894 du Code civil précise que la donation-partage est irrévocable. Comme toutes les donations, la donation-partage ne peut être résolue que par l'effet d'un droit de retour, révoquée pour inexécution des charges ou pour ingratitudes, ou encore pour les donations-partages effectuées par des personnes sans descendance, en cas de survenance d'enfants. Il vous est donc impossible de rétracter votre accord ou de demander une compensation, même si l'égalité recherchée à l'époque n'était pas réelle ou si elle se déséquilibre au fil du temps. Car en matière de donation-partage, l'évaluation des biens donnés est faite au jour de la donation-partage.

Donation de la nue-propriété et charges (01-2013)

Mon père compte me faire donation de la nue-propriété d'une résidence secondaire. Celle-ci n'étant pas en très bon état, je m'inquiète de savoir qui devra payer les travaux et les impôts locaux ?

Selon le code civil, l'usufruitier est tenu aux réparations d'entretien du bien immobilier. Les dépenses d'entretien recouvrent le ravalement, le remplacement de la chaudière... Le nu- propriétaire supporte lui les grosses réparations, les travaux sur le gros-oeuvre tels que la réfection complète de la toiture, des murs de soutènement et de clôture... Toutefois, au préalable, usufruitier et nu-propriétaire peuvent conclure une convention d'usufruit dans laquelle ils déterminent une répartition différente des charges, par exemple en mettant tous les travaux à la charge de l'usufruitier. En ce qui concerne les impôts fonciers et la taxe d'habitation, ils sont établis par les impôts au nom de l'usufruitier. Par conséquent, vous pouvez parfaitement prévoir conventionnellement que vous ne supporterez aucune charge.

Donation partage en l’absence d’un des enfants (09-2011)

Je voudrais préparer la transmission de mon patrimoine en effectuant une donation partage mais l’un de mes 3 enfants refuse son lot et ne veut donc pas y participer. La donation partage est-elle possible si l’un des enfants est absent ?

La participation de tous les héritiers réservataires n’est pas une condition de validité de la donation-partage et il est donc possible de la limiter à certains d’entre eux. Dans ce cas, les effets de la donation partage seront limités puisque le montant de la réserve héréditaire de chacun des enfants sera calculé en fonction de la valeur des biens au jour du décès et non au jour de la donation-partage. La donation-partage conserve toutefois un intérêt car les biens reçus par les enfants qui y participent ne sont jamais rapportables à la succession. Ils constitueront donc pour eux un avantage définitif dans la limite du respect de la réserve légale de chaque héritier réservataire au moment du décès.

Cumul des dons exceptionnels exonérés (09-2011)

J’ai effectué au cours de l’année 2005, un don d’argent totalement exonéré grâce au dispositif « Don Sarkozy ». A partir de quelle date vais-je pouvoir consentir un nouveau don d’argent exonéré à mon fils ?

L’exonération temporaire prévue par la loi du 4 août 2004 dont vous avez bénéficié en 2005, dispensait de rapport fiscal les dons exonérés consentis dans ce cadre. Le nouveau dispositif, institué de manière pérenne par la loi Tepa en 2007 et amélioré par les lois fiscales successives, prévoit l’exonération des dons familiaux de sommes d’argent à condition que le donateur ait moins de 80 ans et que le bénéficiaire soit majeur ou mineur émancipé. Cette exonération est limitée à un plafond revalorisé chaque année (31 865 € en 2011) renouvelable tous les 10 ans. Etant juridiquement indépendant l’un de l’autre, ces 2 dispositifs sont cumulables. Vous pouvez donc procéder à un nouveau don de sommes d’argent à votre fils dès à présent et renouveler celui-ci tous les 10 ans jusqu’à vos 80 ans en totale exonération de droits (et ce en sus de l’abattement général applicable tous les 10 ans à toute transmission en ligne directe dont le montant est fixé à 159 325 € en 2011).

Rappel fiscal d’une donation antérieure (07-2011)

J’ai consenti une donation à ma fille en janvier 2007 d’un bien d’une valeur de 100 000 €. Dans quelle mesure puis-je procéder à ce jour à une nouvelle donation sans avoir à payer de droits de donation ? 

La précédente donation ayant été réalisée depuis moins de 6 ans (durée rehaussée à 10 ans par la LFR 2011), elle est soumise au « rapport fiscal », c’est-à-dire que les droits à payer lors de la nouvelle donation doivent être calculés en ajoutant à la valeur des biens donnés la valeur des biens qui ont fait l’objet de la donation antérieure. Cependant, l’abattement applicable en ligne directe ayant été rehaussé depuis (il est de 159 325 € en 2011), vous pouvez profiter du supplément d’abattement et effectuer une donation de 59 325 € sans aucun droit de donation à payer. Par ailleurs, si vous avez moins de 65 ans (âge rehaussé à 80 ans par la LFR 2011), si votre fille est majeure et si la donation porte sur une somme d’argent, vous pouvez bénéficier en plus d’une exonération particulière de 31 865 € (ce dispositif n’existait pas encore au moment de la précédente donation).

Rappel fiscal d’une donation antérieure (06-2011)

J’ai consenti une donation à ma fille en janvier 2007 d’un bien d’une valeur de 100 000 €. Dans quelle mesure puis-je procéder à ce jour à une nouvelle donation sans avoir à payer de droits de donation ?

La précédente donation ayant été réalisée depuis moins de 6 ans, elle est soumise au « rapport fiscal », c’est-à-dire que les droits à payer lors de la nouvelle donation doivent être calculés en ajoutant à la valeur des biens donnés la valeur des biens qui ont fait l’objet de la donation antérieure. Cependant, l’abattement applicable en ligne directe ayant été rehaussé depuis (il est de 159 325 € en 2011), vous pouvez profiter du supplément d’abattement et effectuer une donation de 109 325 € sans aucun droit de donation à payer. Par ailleurs, si vous avez moins de 65 ans et que la donation porte sur une somme d’argent, vous pouvez bénéficier en plus d’une exonération particulière de 31 865 € (ce dispositif n’existait pas encore au moment de la précédente donation).

Aider un proche pour l'acquisition d'un bien (04-2011)

Je voudrais aider ma fille à acquérir sa résidence principale mais compte tenu de mon âge, je préfèrerais attendre quelques années avant de procéder à des donations. Quelle solution me préconisez-vous ?

Pour aider financièrement votre fille sans vous dessaisir de votre capital, vous avez la possibilité de lui consentir un prêt familial. Ce type d'opération est soumis à certaines règles. Vous devez constater le prêt par écrit et enregistrer l'acte afin que la réalité du prêt ne puisse être contestée par l'administration fiscale. Par ailleurs, tout prêt supérieur à 760 € doit impérativement être déclaré aux impôts en même temps que la déclaration annuelle des revenus. Le fait de ne pas prévoir d'intérêts n'est, en principe, pas considéré comme une donation indirecte, sauf lorsque la somme d'argent prêtée est très importante et que son remboursement est différé à très long terme. Dans ce cas, la constitution d'une société civile immobilière avec votre fille et l'apport en compte associé de la somme d'argent présente un intérêt. La non-rémunération des comptes associés ainsi que la mise à disposition à titre gratuit du logement au profit de l'un des associés ne sont pas contestables par l'administration fiscale et éviteront la requalification du prêt.

Donation d'un immeuble (02-2011)

Nous avons construit avec mon épouse une maison sur un sol lui appartenant en propre. La maison lui appartient donc. Nous aimerions en faire donation à notre fille. Afin de bénéficier de l'abattement des deux parents, puis-je prendre part à la donation sur la valeur de la récompense due à la communauté ?

En cas de construction par la communauté sur le sol propre d'un époux, la communauté a droit à une récompense représentant l'accroissement de valeur du patrimoine propre de l'époux propriétaire de la construction. Mais cette récompense ne pourra intervenir que lors d'un divorce ou du décès d'un des époux puisqu'elle ne prend effet qu'au moment de la liquidation du mariage. Par conséquent, vous ne pourrez pas participer à la donation de l'immeuble à votre fille et elle ne bénéficiera que d'un seul abattement entre parents et enfants. Seul un changement de régime matrimonial pourrait permettre aux époux d'élargir la communauté à l'immeuble construit et, par suite, de procéder ensemble à sa donation.

Seule la révélation compte (01-2011)

Mon père m'a donné une somme de 20 000 € par virement bancaire. Peut-on se dispenser de déclarer cette donation puisqu'elle n'est pas taxable ?

En l'absence de déclaration, l'administration taxera cette donation lorsqu'elle lui sera révélée, généralement au moment du décès. Les 20 000 € seront alors intégrés à l'actif successoral taxable, consommant inutilement une partie de l'abattement entre parent et enfant. Une déclaration lors de la donation permettrait en effet de reconstituer en totalité l'abattement si le décès intervient plus de 6 ans après, voire de ne pas le consommer du tout si le don relève de l'abattement spécifique applicable aux dons de somme d'argent à un enfant majeur par un parent de moins de 65 ans.

Donation d'usufruit (11-2010)

Un de mes enfants va occuper gracieusement un logement dont je suis propriétaire mais je ne voudrais pas léser les autres. Dois-je réaliser une donation de l'usufruit temporaire du bien ?

Quelle que soit la forme de la donation, les fruits et intérêts des biens donnés ne sont jamais rapportables à la succession. Dans le cas d'une donation de l'usufruit temporaire d'un bien, la valeur de cet usufruit peut être rapportable à la succession... à condition que la succession s'ouvre avant l'extinction de l'usufruit donné ! En effet, dans le cas où l'usufruit aurait pris fin avant le décès du donataire, sa valeur à l'époque du partage serait nulle. Il en résulte un véritable avantage pour l'enfant gratifié qui n'a pas à en tenir compte vis-à-vis de ses cohéritiers. Paradoxalement, la donation que vous envisagez de consentir favorisera l'enfant bénéficiaire alors que la fourniture gratuite de logement est considérée comme une donation de fruits rapportable à la succession, ce qui préserve l'égalité entre les héritiers.

Donation-partage aux petits-enfants (11-2010)

Je désire préparer la transmission et le partage de mes biens entre mes enfants mais l'un d'eux voudrait que sa part revienne directement à ses propres enfants. Est-ce possible ?

Il est effectivement possible depuis le 1^er janvier 2007, de consentir une donation-partage au profit de descendants de différentes générations et d'associer ainsi enfants et petits-enfants du vivant même des enfants et sous réserve de leur accord. Les biens reçus lors de la donation-partage transgénérationnelle n'étant pas rapportables à la succession du donateur (à condition que tous ses héritiers aient pris part à la donation), elle remplit parfaitement l'objectif d'une attribution définitive des biens et ce, quelle que soit l'évolution de leur valeur suite à la donation. D'un point de vue fiscal, le saut de génération des biens revenant aux petits-enfants permet de n'être imposé qu'une seule fois aux droits de mutation. Son intérêt a de plus été renforcé par l'augmentation de l'abattement dont bénéficient les petits-enfants, fixé à 31 395 € chacun pour l'année 2010.

Enfant handicapé et donation résiduelle (06-2010)

Je souhaiterais donner des actifs financiers à mon fils handicapé pour assurer son avenir mais comment éviter que ses soeurs n'acquittent des droits de succession importants à son propre décès ?

Il vous suffit de réaliser une donation dite « résiduelle ». Votre fils handicapé recevra les biens donnés, à charge pour lui de transmettre ce qu'il en restera à son décès aux bénéficiaires que vous aurez désignés : vos filles. La transmission étant considérée comme provenant du donateur (vous) et non du donataire (votre fils), les droits de succession à acquitter seront ceux entre parents et enfants et non ceux entre frère et soeurs, d'où une économie importante de droits de succession. À noter qu'il est aussi possible de réaliser une donation graduelle avec les mêmes avantages fiscaux pour les biens devant être retransmis dans leur intégrité à vos filles (biens immobiliers, par exemple).

Donation à des enfants non communs (06-2010)

Nous souhaiterions, avec mon épouse, faire donation d'une propriété, que nous avons acquise en commun, à ses enfants issus d'un précédent mariage. Devra-t-on payer les droits de donation de 60 % pour ma part donnée ?

Lorsque les époux font conjointement donation d'un bien commun à l'enfant d'un autre lit de l'un d'entre eux, les droits de mutation sont perçus pour moitié au tarif des droits en ligne directe et pour moitié au tarif de 60 % applicable entre non-parents. Cependant, il est possible de faire consentir la donation du bien commun par le seul des époux parent de l'enfant, l'autre époux n'intervenant que pour donner son consentement. La donation sera, dans ce cas, soumise en intégralité au tarif applicable en ligne directe avec bénéfice de l'abattement entre parents et enfants, ce qui sera fiscalement beaucoup plus avantageux. Pour autant, l'époux ayant consenti à la donation et ses héritiers ne seront pas lésés car l'époux donateur devra récompense à la communauté à hauteur de la valeur du bien donné.

Don manuel à enregistrer (04-2010)

J'ai réalisé un don manuel d'une somme d'argent de 40 000 € à l'une de mes filles. Dans la mesure où il n'y a pas de droits à payer, dois-je le déclarer à l'administration fiscale ?

Pour éviter que la donation ne soit rapportée sur le plan fiscal lors de votre décès, c'est-à-dire intégrée à l'actif net de succession soumis à taxation, alors même que votre décès interviendrait plus de 6 ans après la donation, il est indispensable de l'enregistrer auprès de l'administration fiscale. Cela permet, par ailleurs, d'attribuer une date certaine à votre donation et ainsi de limiter les contestations éventuelles d'autres héritiers.

Hors part successorale pour constituer un avantage (02-2010)

J'ai deux enfants. Je vais réaliser une donation à mon aîné. Est-ce que cela l'avantagera dans le partage successoral comme je le souhaiterais ?

Hors stipulation particulière, la donation sera réalisée en avancement de part successorale. Elle ne modifiera donc pas la répartition en valeur du patrimoine entre les deux enfants. Chacun en recevra in fine la moitié. Pour avantager le donataire, il convient de préciser dans la donation qu'elle est effectuée hors part successorale. Dans ce cas, elle s'imputera d'abord sur la quotité disponible (part du patrimoine dont on peut librement disposer) qui est égale à 1/3 du patrimoine en présence de deux enfants. Supposons que la donation représente 1/6 de votre patrimoine. Votre aîné recevra au final 7/12 de votre patrimoine contre 5/12 pour son frère. Dans l'hypothèse maximale d'une utilisation complète de la quotité disponible, votre aîné pourrait recevoir in fine 2/3 de votre patrimoine contre 1/3 pour son frère.

Gratifier son conjoint sans droits à payer (02-2010)

Je suis marié sous le régime de la séparation de biens. Je souhaite acquérir un bien immobilier au nom de mon épouse. Est-ce une donation taxable ?

Dans un régime de séparation de biens, lorsque les quotes-parts de propriété ne correspondent pas aux quotes-parts financées par chacun, l'avantage tiré par l'un des époux pourra être qualifié de libéralité par l'administration fiscale et soumis aux droits de mutation à titre gratuit. Il existe néanmoins plusieurs cas dans lesquels une distorsion entre propriété et financement peut être admise. L'inégalité peut résulter de l'obligation de contribuer aux charges du mariage, venir compenser les économies réalisées par un époux du fait de l'activité de son conjoint au foyer - activité qui par sa qualité et son importance est supérieure à la contribution aux charges du ménage - ou enfin rémunérer la participation du conjoint à l'exploitation familiale. Tout est donc affaire de circonstances et de mesure...

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Banque

Crédit immobilier et délégation d'assurance de prêt (10-2013)

Ma banque me propose un bon taux de crédit mais le taux de l'assurance emprunteur est plus élevé que celui que m'a proposé une autre banque. Ai-je moyen de prendre l'assurance ailleurs qu'avec la banque qui m'offre le meilleur taux de prêt ?

Oui, l'assurance peut être souscrite auprès d'un autre partenaire et votre banque ne peut pas lier sa proposition de crédit à la souscription de l'assurance de prêt chez elle. Vous pouvez donc accepter la proposition de crédit et ensuite demander une délégation d'assurance de prêt. La banque ne pourra pas vous la refuser et vous pourrez, dans certains cas, faire une économie substantielle notamment si vous êtes jeune.

Alors que pour les contrats groupe proposés par les banques, le montant de la prime d'assurance est souvent calculé sur le capital initial prêté, les meilleures assurances de prêt calculent la prime sur le capital restant dû. Comme celui-ci diminue avec les années, votre prime diminuera de façon proportionnelle, entraînant une forte économie.

Assurance emprunteur et équivalence du niveau de garantie (02-2013)

Je viens de clôturer un PEA de 1995 qui était en moins-values. Pourtant, la banque m'a retenu des prélèvements sociaux. Est-ce justifié ?

En effet, vous n'êtes pas tenu de souscrire l'assurance groupe négociée par votre banque auprès d'un assureur partenaire et vous pouvez opter pour une délégation d'assurance. Vous pouvez ainsi déposer un dossier chez différentes sociétés d'assurance pour comparer leurs offres avant de proposer le contrat retenu à la banque qui doit vous consentir le prêt. La banque n'aura l'obligation d'accepter la délégation d'assurance que si celle-ci présente un niveau de garantie équivalent au contrat d'assurance proposé par la banque. L'équivalence de niveau de garantie ne signifie pas que les risques couverts ou les modalités de mises en œuvre doivent être identiques à ceux du contrat d'assurance de la banque mais les risques couverts doivent être en adéquation avec la situation de l'emprunteur en faisant attention notamment aux clauses d'exclusion et aux modalités de mises en œuvre des garanties (délai de franchise, de carence, etc.).

Privilège de prêteur de deniers (09-2011)

J’ai entendu parler de l’inscription en privilège de prêteur de deniers à titre de garantie bancaire. Quelle est la différence avec l’hypothèque ?

Le privilège de prêteur de deniers est une garantie portant sur un immeuble qui permet au créancier de faire vendre l’immeuble en justice et se faire payer sur le produit de la vente en cas de défaut de paiement du débiteur. Ces effets sont donc quasi identiques à ceux d’une hypothèque. L’inscription du privilège de prêteur de deniers présente l’avantage d’être moins onéreuse que la constatation d’une hypothèque car elle est dispensée de la taxe de publicité (taux de 0,715% en 2011). Toutefois, contrairement à l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers ne peut être utilisé qu’en cas d’acquisition d’un bien immobilier existant et ne peut porter que sur le bien financé (la partie du prêt destiné aux travaux et aux frais de notaire ne peut être garantie par l’IPPD).

Transfert de PEP (09-2011)

Je détiens un PEP bancaire arrivé à échéance. Ma banque me propose de le transférer sur un PEP assurance. Pourrais-je le transférer de nouveau ensuite en cas de besoin, y compris vers un PEP bancaire ?

Oui, il n’y a pas de limite à la transférabilité d’un PEP. En réalité, ce que vous transférez est une enveloppe fiscale, indépendante des produits sous-jacents, qu’il s’agisse de produits bancaires ou d’assurances. Cette enveloppe vous donne le droit à une exonération totale d’impôt sur les gains après huit années de détention et à une rente viagère défiscalisée. Il n’est plus possible aujourd’hui d’ouvrir un PEP. Vous avez donc intérêt à conserver le votre, la possibilité de transfert vous permettant de choisir à tout moment l’offre financière qui vous convient le mieux.

Privilège de prêteur de deniers (07-2011)

J’ai entendu parler de l’inscription en privilège de prêteur de deniers à titre de garantie bancaire. Quelle est la différence avec l’hypothèque ?

Le privilège de prêteur de deniers est une garantie portant sur un immeuble qui permet au créancier de faire vendre l’immeuble en justice et se faire payer sur le produit de la vente en cas de défaut de paiement du débiteur. Ces effets sont donc quasi identiques à ceux d’une hypothèque. L’inscription du privilège de prêteur de deniers présente l’avantage d’être moins onéreuse que la constatation d’une hypothèque car elle est dispensée de la taxe de publicité (taux de 0,715% en 2011). Toutefois, contrairement à l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers ne peut être utilisé qu’en cas d’acquisition d’un bien immobilier existant et ne peut porter que sur le bien financé (la partie du prêt destiné aux travaux et aux frais de notaire ne peut être garantie par l’IPPD).

Transfert de PEP (07-2011)

Je détiens un PEP bancaire arrivé à échéance. Ma banque me propose de le transférer sur un PEP assurance. Pourrais-je le transférer de nouveau ensuite en cas de besoin, y compris vers un PEP bancaire ?

Oui, il n’y a pas de limite à la transférabilité d’un PEP. En réalité, ce que vous transférez est une enveloppe fiscale, indépendante des produits sous-jacents, qu’il s’agisse de produits bancaires ou d’assurances. Cette enveloppe vous donne le droit à une exonération totale d’impôt sur les gains après huit années de détention et à une rente viagère défiscalisée. Il n’est plus possible aujourd’hui d’ouvrir un PEP. Vous avez donc intérêt à conserver le votre, la possibilité de transfert vous permettant de choisir à tout moment l’offre financière qui vous convient le mieux.

Prêt épargne logement et Pacs (06-2011)

Mon partenaire de Pacs et moi achetons notre résidence principale en indivision. Mes droits à prêt d’épargne logement excèdent ma quotité de propriété. Y-a-t-il une solution pour utiliser le solde au profit de mon partenaire ?

Malheureusement non. D’une part, quelque soit le mode de vie commune, il n'est pas possible en cas d'acquisition en indivision de financer par un prêt d'épargne logement plus que sa quotité indivise. D’autre part, les concubins et partenaires de pacs ne peuvent pas se céder mutuellement leurs droits à prêt inutilisés, contrairement aux personnes mariées.

Inscription du privilège de prêteur de deniers (06-2011)

J’ai entendu parler de « l’inscription en privilège de prêteur de deniers » à titre de garantie bancaire. Quelle est la différence avec l’hypothèque ?

Le privilège de prêteur de deniers est une garantie portant sur un immeuble qui permet au créancier de faire vendre l’immeuble en justice et se faire payer sur le produit de la vente en cas de défaut de paiement du débiteur. Ces effets sont donc quasi identiques à ceux d’une hypothèque. L’inscription du privilège de prêteur de deniers présente l’avantage d’être moins onéreuse que la constatation d’une hypothèque car elle est dispensée de la taxe de publicité (taux de 0,715% en 2011). Toutefois, contrairement à l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers ne peut être utilisé qu’en cas d’acquisition d’un bien immobilier existant et ne peut porter que sur le bien financé (la partie du prêt destiné aux travaux et aux frais de notaire ne peut être garantie par l’IPPD).

Caution en cas d'emprunt (03-2011)

Ma banque m'a proposé, dans le cadre d'un emprunt immobilier, d'utiliser une caution plutôt qu'une hypothèque. Le coût m'a l'air néanmoins prohibitif. Que me conseillez-vous ?

Une caution par un organisme spécialisé offre plus de souplesse qu'une hypothèque, notamment en cas de revente du bien, et protège totalement le patrimoine de l'emprunteur en cas de défaillance. Elle peut même être moins coûteuse qu'une hypothèque, en particulier lorsque les montants empruntés sont limités. De ce point de vue, toutes les cautions ne se valent pas. Certains organismes, comme Crédit Logement, prennent des frais d'environ 1 % du crédit lors de la mise en place de la caution mais en restituent l'essentiel en fin de prêt (environ 75 %, le pourcentage dépendant des résultats du fonds de garantie). D'autres prennent plus de 2 % sans aucun remboursement au terme de l'opération...

Quotités d'assurances et quotités empruntées (02-2011)

Mon épouse et moi-même empruntons à 50/50 pour acquérir notre résidence principale. L'assurance doit- elle également porter à 50/50 sur chacune de nos têtes ou peut-on choisir des quotités différentes ?

Lors d'une opération de crédit, l'établissement bancaire exige généralement que les échéances de l'emprunt soient couvertes à 100 % par une assurance en cas d'incapacité, d'invalidité ou de décès. La répartition de cette assurance au sein du couple emprunteur peut être différente des quotités empruntées. L'idéal est de se fonder sur la répartition des revenus au sein du couple puisque le but est de sécuriser le remboursement des échéances de l'emprunt en cas de perte de revenus liée à un accident de la vie. Il est également possible de dépasser les 100 % au global si vous souhaitez vous créer une protection supplémentaire à bon compte, l'assurance emprunteur étant parfois moins coûteuse qu'une assurance personnelle offrant des garanties équivalentes.

Nantissement de parts de SCPI (02-2011)

J'emprunte pour financer l'acquisition de parts d'une SCPI. Ma banque me propose soit de nantir les parts, soit d'utiliser une caution d'un organisme externe. Quelle est la garantie la moins coûteuse ?

Le nantissement peut s'opérer par acte sous seing privé. Dans ce cas, ce dernier doit être enregistré auprès de l'administration fiscale (droit fixe de 125 €) et signifié à la SCPI par huissier (coût variable, généralement entre 200 € et 300 € TTC). Le coût moyen du nantissement se situe donc autour de 375 € TTC. Le coût de la caution étant fonction du montant du crédit sollicité, le nantissement sera d'autant plus avantageux que le montant emprunté est élevé. Par ailleurs, certains organismes de caution restituent en fin de prêt une partie des sommes acquittées. Renseignez-vous sur les conditions précises.

Transfert de titres (12-2010)

Je suis titulaire de deux comptes-titres dans deux banques différentes. Je souhaiterais transférer des titres de l'un à l'autre. Est-ce possible ou faut-il obligatoirement transférer le compte-titres dans son ensemble ?

Vous pouvez librement transférer des titres d'un compte à l'autre, que ce transfert porte sur l'intégralité du compte-titres de provenance ou sur une partie seulement. Sur le plan pratique, ce transfert peut prendre plusieurs semaines. De plus, la banque d'origine vous facturera des frais de transfert.

PEA : attention aux frais de transfert (11-2010)

Je viens de transférer mon PEA auprès d'un nouvel établissement financier qui prend en charge les frais de transfert dans la limite de 150 €. Mais ma banque actuelle - celle où j'avais mon PEA jusqu'alors - m'a facturé plus de 300 € de frais, est-ce normal ?

Chaque établissement a une tarification spécifique en cas de transfert de PEA. Vous devez vous reporter aux conditions tarifaires en vigueur dans votre banque pour vérifier la conformité des frais qui vous ont été facturés. Ceux-ci sont souvent composés d'une partie fixe et d'une partie variable fonction du nombre de lignes de titres. Il n'est pas rare d'atteindre au global 300 € avec un portefeuille d'une quinzaine de lignes.

C'est la raison pour laquelle il peut être judicieux de vendre ses titres pour n'avoir à transférer qu'un compte espèces, sous réserve que les marchés financiers ne s'apprécient pas trop pendant le transfert qui peut durer un bon mois...

Rachat de crédit (09-2010)

Je dispose d'un crédit sur ma résidence principale d'une durée résiduelle de 20 ans à un taux de 3,90 %. Un refinancement par un autre établissement peut-il être intéressant en ce moment ?

Compte tenu des indemnités de remboursement anticipé à acquitter en cas de rachat par une autre banque (généralement 3 % du capital restant dû), des nouveaux frais de garantie et de dossier, il faut gagner autour de 1 % sur le taux d'intérêt pour que le rachat soit intéressant. Votre taux étant déjà assez compétitif, un rachat ne sera pas attractif dans votre cas (il faudrait décrocher un prêt en dessous de 3 %). Si votre crédit actuel n'est pas transférable en cas d'acquisition d'un nouveau bien et que vous envisagez de changer de résidence principale dans les prochaines années, cet avis mériterait alors d'être revu car le risque de hausse des taux étant important à moyen terme, il pourrait être intéressant d'opérer un rachat par un crédit transférable qui vous permettrait de conserver jusqu'au terme un emprunt à taux bas et ainsi de sécuriser votre changement de résidence principale.

Crédit capé : attention à la référence (07-2010)

Ma banque me propose un crédit à taux variable capé à + 1 %. Le taux de départ est de 2,5 %. Pourtant, mon conseiller me dit que le taux pourrait dépasser 4 %. Comment fonctionne ce cap ?

Certains crédits à taux variable sont assortis d'un plafond (le cap), il fixe un niveau que le taux du crédit ne pourra pas dépasser par le jeu de la révision périodique. Ce taux plafond est défini dans le contrat de prêt initial par un pourcentage (+1% dans votre cas) appliqué sur un taux de référence. Mais attention, ce taux de référence n'est pas forcément égal au taux fixé pour la première année. Il arrive par exemple qu'il soit égal au taux qui résulterait de l'application de la marge contractuelle sur la valeur actuelle de l'indice de révision. Supposons ainsi que la formule de révision du taux soit Euribor 6 mois + 2,5 %. Si l'Euribor 6 mois vaut aujourd'hui 0,60 %, le taux de référence serait de 3,1 % et le cap s'élèverait à 3,1 % + 1 % = 4,1 %. D'une façon générale, il convient de bien lire les conditions contractuelles de l'emprunt pour comprendre la garantie réelle qui est offerte.

SICAV : acquisition à cours inconnu (07-2010)

Lorsque je passe un ordre d'acquisition de SICAV avant 11 h , ma banque l'exécute le jour même. Pourtant le cours retenu n'est pas celui du jour mais celui du lendemain. Peut-on trouver un intermédiaire plus réactif ?

La plupart des SICAV prévoient que les ordres centralisés avant 12 h sont pris en compte le jour même. En revanche, le cours d'exécution est calculé sur la base des prix de clôture des actifs composant la SICAV de ce même jour, cours qui est publié le lendemain. Vous ne trouverez donc pas d'intermédiaire vous permettant d'exécuter votre ordre sur la base du cours publié le jour même. Cela reviendrait à vous permettre de passer un ordre à cours connu (les prix de clôture de la veille au soir) et donc de mettre en place des stratégies gagnantes sans risque.

Rémunération cachée ? (04-2010)

Mon banquier me propose un compte-titres donnant accès à plusieurs centaines d'OPCVM sans frais sur versement ni droits de garde. Aucun service n'étant gratuit, je crains une mauvaise surprise...

Vous n'avez, a priori, pas de mauvaise surprise à attendre. La banque teneur de compte perçoit en effet une rétrocession de la part du gestionnaire de l'OPCVM, à partir des frais de gestion prélevés par ce dernier. Ces frais sont déduits de la valeur liquidative de l'OPCVM (les performances qui vous sont fournies en tiennent donc compte) et ils sont identiques quel que soit le compte-titres depuis lequel vous réaliseriez la souscription de parts de l'OPCVM. Le seul problème éventuel de ces comptes sans frais concerne l'univers des fonds accessibles, réduit aux fonds pour lesquels la banque a pu obtenir du gestionnaire une rétrocession suffisante pour couvrir ses frais et sa marge.

Erreur sur les prélèvements sociaux (02-2010)

Je viens de clôturer un PEA de 1995 qui était en moins-values. Pourtant, la banque m'a retenu des prélèvements sociaux. Est-ce justifié ?

Non. Les règles d'application des prélèvements sociaux sur les plus-values réalisées lors d'un retrait partiel ou total sur un PEA de plus de 5 ans sont complexes en raison de l'existence d'un taux de prélèvement différent selon les périodes mais elles ne peuvent conduire à payer des prélèvements sociaux en l'absence de plus-value réalisée lors du retrait. Beaucoup d'erreurs sont constatées en la matière. Il ne faut pas hésiter à réclamer auprès de votre banque.

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ISF

Évaluation des comptes courants d'associés d'une SCI (11-2013)

Les acquisitions de notre SCI ont été financées par un apport en compte d'associé. La valeur des biens ayant depuis été revue à la baisse, peut-on appliquer une décote sur la valeur de nos comptes d'associés dans la déclaration à l'ISF ?

Il est possible en théorie de procéder à une décote sur la valeur comptable puisque, selon la jurisprudence, la détermination de l'assiette de l'ISF, qui est en principe la valeur nette comptable, peut également résulter d'une estimation réaliste en fonction des possibilités pour l'associé de recouvrer sa créance.

Cependant, pour utiliser cette méthode d'évaluation, deux conditions cumulatives doivent être remplies : les comptes détenus dans la société ne doivent pas être bloqués, et cette dernière doit se trouver en situation de difficultés financières. Les tribunaux considèrent que la situation nette comptable négative de la société ne suffit pas à caractériser des difficultés économiques lourdes rencontrées par celle-ci et ne permet donc pas à elle seule d'évaluer le compte courant d'associé à sa valeur probable de recouvrement.

Décote applicable sur les immeubles locatifs (06-2013)

Je souhaite appliquer l'abattement de 20 % sur la valeur de mes biens immobiliers loués mais je ne retrouve pas dans la notice de la déclaration de l'ISF de référence à cet abattement. Comment procéder ?

Contrairement à l'application de l'abattement des 30 % pour la résidence principale, aucun texte du Code général des impôts ne prévoit d'abattement sur la valeur des biens loués pour le calcul de l'ISF. Il s'agit donc simplement d'une tolérance de l'administration fiscale qui provient de la constatation d'un écart entre le prix de vente moyen des biens occupés et celui des biens libres. En effet, pour estimer la valeur imposable des biens, il convient de rechercher leur valeur vénale, c'est-à-dire le prix que pourrait proposer un acquéreur pour prendre possession du bien en l'état. Or il est plus délicat de trouver un acquéreur pour un bien occupé que pour un bien libre. Les praticiens ont ainsi déterminé qu'un niveau de décote de 20 % pouvait être appliqué sur la valorisation du bien libre de toute occupation. Cependant, même si le principe d'une décote est admis par la doctrine et la jurisprudence, le taux doit être apprécié au cas par cas en fonction de chaque situation locative (type de bail, durée restante...) et non de manière globale.

Exonération des FIP et FCPI (06-2013)

Pensant qu'ils en étaient exonérés, je ne comptabilisais pas dans mon patrimoine imposable à l'ISF les FIP et FCPI que j'avais souscrits les années précédentes. J'ai cependant reçu d'une des sociétés de gestion une attestation indiquant le montant exonéré à l'ISF. Comment dois-je établir ma déclaration ?

Les FIP et FCPI sont en principe exonérés d'ISF. Cette exonération ne s'applique cependant qu'à la fraction de la valeur des parts de fonds éligibles représentative de titres reçus en contrepartie de souscriptions au capital de sociétés satisfaisant aux conditions prévues à l'article 885-0 V, I-1 bis du CGI. En pratique, il est admis que cette fraction soit déterminée sur la base de la valeur liquidative des parts du fonds au 1er janvier de chaque année, à proportion du pourcentage d'investissement éligible du fonds fixé dans son prospectus. C'est pourquoi les sociétés de gestion indiquent dans l'attestation de détention des parts, la quote-part qui est exonérée. Concernant votre déclaration ISF, vous devez comptabiliser dans votre patrimoine taxable la quote-part non exonérée. Si vous êtes concerné par la déclaration détaillée, votre patrimoine net taxable étant supérieur à 2 570 000 €, vous devez remplir l'annexe 3-1 de l'imprimé 2725 et indiquer le montant de la quote-part imposable des FIP et FCPI dans la colonne 6 et celui de la quote-part exonérée dans la colonne 12.

Date limite pour les réductions ISF en 2013 (05-2013)

Je souhaite réaliser des investissements dans des FCPI afin d'optimiser mon ISF. Quelle est la date limite de souscription ?

La date limite de souscription de parts de PME ou de fonds d'investissement ouvrant droit à une réduction d'impôt au titre de l'ISF dû en 2013 dépend du montant de votre patrimoine. En effet, le délai pour réaliser ces investissements varie selon la date limite de votre déclaration ISF. Pour les contribuables dont le patrimoine net taxable est supérieur à 1,3 M€ et inférieur à 2,57 M€, l'ISF doit être déclaré en même temps que l'impôt sur le revenu, en utilisant le formulaire n° 2042 C, et la date limite est fixée au 27 mai 2013. L'ISF peut également être déclaré en ligne, ce qui permet d'obtenir un délai supplémentaire (la date limite dépend alors du département de résidence). Pour les contribuables dont le patrimoine net taxable est supérieur à 2,57 M€, l'ISF doit être déclaré à l'aide du formulaire spécifique avant le 17 juin 2013.

Abattement pour résidence principale (04-2013)

Je possède ma résidence principale au travers d’une SCI. Puis-je appliquer à la fois l’abattement de 30% propre à la résidence principale et une décote de 10% sur la valeur des parts de la SCI ?

Lorsque que la résidence principale est détenue par une société civile immobilière, l’abattement de 30% qui est effectué sur la valeur de la résidence principale ne peut s’appliquer sur les parts sociales. Par conséquent, les parts sociales de la SCI ne bénéficient pas de dérogation et doivent être déclarées pour leur valeur vénale. Concernant l’évaluation des parts sociales, la valeur mathématique (qui consiste à retenir la valeur de l’actif diminuée du passif et divisée par le nombre de parts) est souvent celle retenue par l’administration. Le marché des parts de SCI familiale étant quasiment inexistant, aucun investisseur n’ayant intérêt à faire une telle acquisition, il est très compliqué pour l’administration fiscale d’obtenir des éléments de comparaison. Par ailleurs, les statuts prévoyant fréquemment des clauses d’agrément, la liquidité des parts sociales est fortement réduite. Il est donc couramment admis que l’évaluation des parts sociales se fasse à partir de la valeur mathématique et de l’application d’une décote d’au moins 10%.

Bouclier fiscal pour les concubins (11-2011)

J'ai effectué une déclaration ISF avec mon concubin. Je souhaite réaliser une demande de restitution au titre du bouclier fiscal. Devons-nous faire une ou deux demandes et le montant payé pour l'ISF est-il à partager entre les deux demandes si j'ai payé l'intégralité de l'ISF du fait que mon concubin ait très peu de patrimoine ?

Le contribuable bénéficiaire du droit à restitution s'entend du foyer fiscal défini à l'article 6 du CGI, c'est-à-dire de l'ensemble des personnes physiques composant le foyer fiscal imposable à l'impôt sur le revenu. Les concubins notoires soumis à une imposition commune à l'ISF doivent ainsi déposer des demandes de restitution distinctes dès lors qu'ils forment, pour l'impôt sur le revenu, deux foyers fiscaux distincts. Concernant la prise en compte de l’ISF lorsqu’il est établi au nom de plusieurs contribuables, le montant à retenir pour la détermination du droit à restitution est égal au montant des impositions correspondant à la fraction de la base d'imposition du contribuable qui demande la restitution. Par conséquent, le fait que vous ayez payé la totalité de l’ISF est sans importance sur le montant pris en compte pour le droit à restitution. Le montant de l'ISF devra être réparti entre vous et votre concubin selon un prorata calculé en fonction de votre part dans le patrimoine ayant servi de base d’imposition.

Imposition de l’épargne retraite « Article 83 » (09-2011)

Je détiens un contrat de retraite supplémentaire dit « Article 83 ». Dois-je le déclarer pour mon imposition à l’ISF ?

Non. L’épargne constituée ne pouvant faire l’objet d’un rachat que dans des situations extrêmes et définies par la législation (expiration des droits aux allocations chômage, invalidité de l’assuré, décès du conjoint ou surendettement notamment), les contrats supplémentaires relevant de l’article 83 du CGI sont considérés comme des contrats d’assurance non rachetables vis-à-vis de la législation fiscale. Par conséquent, la valeur de l’épargne constituée sur ces contrats n’entre pas dans l’assiette d’imposition de l’ISF.

Imposition des contrats d’assurance vie donnés en garantie (07-2011)

J’ai donné en garanti un contrat d’assurance vie pour obtenir un prêt immobilier. Ces fonds n’étant plus disponibles, la valeur du contrat doit-elle être déclarée à l’ISF ?

La couverture du risque de défaillance de l’emprunteur par la mise en garantie d’un contrat d’assurance vie peut être réalisée par nantissement du contrat ou par délégation de créance. Le souscripteur transférant généralement dans les deux cas le droit de rachat et le droit d’arbitrage au profit de la banque pendant toute la durée de la garantie, on pourrait penser que le contrat immobilisé perde sa valeur patrimoniale et qu’il n’entre plus dans la base taxable à l’ISF. Il n’en est rien. La Cour de Cassation a jugé récemment qu’un contrat rachetable donné en garantie d’un emprunt conserve sa nature de contrat rachetable et reste par conséquent taxable à l’ISF même si des restrictions ont été apportées à l’exercice de la faculté de rachat. La position de l’administration selon laquelle « la circonstance que le capital soit indisponible du fait de son nantissement est sans incidence car la réalisation de la sûreté a un caractère conditionnel, et de ce fait le capital du contrat d'assurance vie est susceptible de rester dans le patrimoine du contribuable », est donc confirmée.

Réduction d’ISF toujours opportune (07-2011)

L’an passé, j’ai souscrit au capital de PME au travers d’une holding et ai récupéré 75% de mon investissement en réduction d’ISF. Est-il toujours opportun d’investir cette année avec la baisse de ce taux ?

Depuis le 13 octobre 2010, le taux maximum de réduction d’ISF au titre de l’investissement dans les PME a été uniformisé à 50% quelle que soit la forme d’investissement : collective (FCPI, FIP) ou individuelle (PME particulières, holdings, mandats de gestion….). Le taux de réduction d'impôt pourrait paraître insuffisant pour couvrir le risque financier d'un investissement en actions de PME, même bien diversifié et bien géré. En réalité, tout dépend des actifs choisis. Il est encore possible de viser une bonne protection des capitaux investis tant par le choix des instruments utilisés (obligations convertibles) que par le choix des activités financées (location de biens d’équipement, extension de chaînes hôtelières ou de restauration, de crèches, de maisons de retraite, exploitation forestière….).
Par ailleurs, vous pouvez redéployer une partie de la poche actions de votre patrimoine pour investir dans des PME éligibles à la réduction d'ISF. Ainsi, vous empochez la réduction d’ISF sans modifier significativement le niveau de risque de votre portefeuille. L'avantage fiscal représente une augmentation de la rentabilité annuelle de 7% (et un taux de rendement interne de 12%).

Réduction d’ISF toujours opportune (06-2011)

L’an passé, j’ai souscrit au capital de PME au travers d’une holding et ai récupéré 75% de mon investissement en réduction d’ISF. Est-il toujours opportun d’investir cette année avec la baisse de ce taux ?

Depuis le 13 octobre 2010, le taux maximum de réduction d’ISF au titre de l’investissement dans les PME a été uniformisé à 50% quelle que soit la forme d’investissement : collective (FCPI, FIP) ou individuelle (PME particulières, holdings, mandats de gestion….). Le taux de réduction d'impôt pourrait paraître insuffisant pour couvrir le risque financier d'un investissement en actions de PME, même bien diversifié et bien géré. En réalité, tout dépend des actifs choisis. Il est encore possible de viser une bonne protection des capitaux investis tant par le choix des instruments utilisés (obligations convertibles) que par le choix des activités financées (location de biens d’équipement, extension de chaînes hôtelières ou de restauration, de crèches, de maisons de retraite, exploitation forestière….).
Par ailleurs, vous pouvez redéployer une partie de la poche actions de votre patrimoine pour investir dans des PME éligibles à la réduction d'ISF. Ainsi, vous empochez la réduction d’ISF sans modifier significativement le niveau de risque de votre portefeuille. L'avantage fiscal représente une augmentation de la rentabilité annuelle de 7% (et un taux de rendement interne de 12%).

Réduire le risque des investissements FIP/FCPI (06-2011)

Bien qu’étant assez averse au risque, je voudrais souscrire des parts de FIP/FCPI ISF afin de réduire mon ISF. Comment puis-je apprécier le niveau de risque des différents fonds proposés sur le marché ?

Tout d’abord, les FIP et FCPI ne sont pas obligés d’investir la totalité des fonds dans des PME non cotées et peuvent en limiter l’investissement à 60% (mais la réduction d’impôt de 50% est calculée sur le montant de ces investissements). Ensuite, une partie seulement (40% minimum) des fonds investis dans les PME doivent l’être en souscription de capital, le restant pouvant l’être en obligations convertibles par exemple (niveau de risque plus faible). Au-delà de la nature des titres, un fonds peut investir dans des PME plus ou moins matures, dans des secteurs d’activité défensifs (extension de chaînes hôtelières ou de restauration, de crèches, de maisons de retraite….) ou au contraire agressifs (biotechnologies, nouveaux services internet). Il peut être également plus ou moins diversifié (nombre de participations, diversification sectorielle…). Enfin, la qualité du gestionnaire a une importance majeure : capacité à bien sélectionner les PME, à négocier de bonnes conditions d’entrée, à accompagner les PME dans leur développement et à optimiser la sortie. Les critères étant multiples et les informations nécessaires pas faciles à réunir, les conseils d’un intermédiaire spécialisé sont utiles.

Imposition des contrats d’assurance vie donnés en garantie (06-2011)

J’ai donné en garanti un contrat d’assurance vie pour obtenir un prêt immobilier. Ces fonds n’étant plus disponibles, la valeur du contrat doit-elle être déclarée à l’ISF ?

La couverture du risque de défaillance de l’emprunteur par la mise en garantie d’un contrat d’assurance vie peut être réalisée par nantissement du contrat ou par délégation de créance. Le souscripteur transférant généralement dans les deux cas le droit de rachat et le droit d’arbitrage au profit de la banque pendant toute la durée de la garantie, on pourrait penser que le contrat immobilisé perde sa valeur patrimoniale et qu’il n’entre plus dans la base taxable à l’ISF. Il n’en est rien. La Cour de Cassation a jugé récemment qu’un contrat rachetable donné en garantie d’un emprunt conserve sa nature de contrat rachetable et reste par conséquent taxable à l’ISF même si des restrictions ont été apportées à l’exercice de la faculté de rachat. La position de l’administration selon laquelle « la circonstance que le capital soit indisponible du fait de son nantissement est sans incidence car la réalisation de la sûreté a un caractère conditionnel, et de ce fait le capital du contrat d'assurance vie est susceptible de rester dans le patrimoine du contribuable », est donc confirmée.

Plafonnement global des réductions d'ISF (05-2011)

Afin de réduire mon ISF, j'effectue chaque année des investissements au capital de ma PME ainsi que des donations à diverses fondations. Quel sera le montant maximum déductible de mon imposition en 2011 ?

Les montants des réductions d'ISF ont été revus à la baisse pour l'année 2011. Les souscriptions au capital de PME effectuées depuis le 13 octobre 2010 ne permettent plus qu'une réduction de 50 % des versements limitée à 45 000 € (contre une réduction de 75 % limitée à 50 000 € auparavant). Par ailleurs, le taux de réduction pour les souscriptions de parts de fonds d'investissement est resté identique (50 %) mais son plafond a été abaissé à 18 000 € pour les fonds constitués depuis le 1er janvier 2011 (contre 20 000 € auparavant). Enfin, si le taux de réduction au titre de dons à certains organismes a été maintenu à 75 % des versements, la réduction maximale d'ISF à ce titre a été ramenée de 50 000 € à 45 000 €. Toutes ces réductions d'ISF font l'objet d'un plafonnement global qui a été abaissé de 50 000 € à 45 000 €. Au total, vous ne pourrez donc pas réduire votre ISF de plus de 45 000 €.

Imposition de biens faisant l'objet d'un bail emphytéotique (01-2011)

J'ai hérité récemment d'un terrain loué par bail emphytéotique dont le terme arrive à échéance dans 70 ans. La valeur du canon emphytéotique (loyer) étant symbolique, ce bien peut-il être exonéré d'ISF ?

Les propriétaires de biens loués par bail emphytéotique ne peuvent pas être assimilés à des nus-propriétaires et sont donc soumis à l'ISF du chef de ces biens. Toutefois, la valeur déclarée prend en compte l'état du bien et notamment les contraintes juridiques qui lui sont applicables. Ainsi, il peut être fait application d'une décote qui sera d'autant plus importante que la durée du bail est longue et que le loyer est modique. Inversement, une surcote doit être appliquée en fonction des constructions mises à la charge de l'emphytéote puisque celles-ci reviennent en principe sans indemnité au bailleur au terme du bail.

Valeur des biens faisant l'objet d'une interdiction d'aliéner (10-2010)

Mes parents m'ont consenti une donation de bien immobilier. L'acte comportant une clause d'inaliénabilité, puis-je appliquer une décote sur la valeur du bien lors de sa déclaration à l'ISF ?

Les biens doivent être déclarés pour l'ISF à leur valeur vénale au 1^er janvier de chaque année. La Cour de cassation avait initialement dégagé le principe selon lequel le bien doit être évalué compte tenu de son état de droit et de fait. L'interdiction d'aliéner le bien (comprenez : de le vendre) affectant sa valeur vénale, on aurait pu penser effectivement qu'une décote pouvait alors être appliquée sur la valeur du bien. Il n'en est rien. L'administration fiscale a une position stricte et précise selon laquelle ces biens doivent être déclarés pour leur valeur, sans considération de l'interdiction d'aliéner. La Cour de cassation va désormais dans le même sens et estime que la clause limitant la liberté d'aliéner un immeuble n'affecte pas sa valeur vénale. Vous ne pourrez donc pas appliquer de décote sur la valeur du bien lors de sa déclaration à l'ISF.

Exonération des investissements offrant une réduction d'ISF (06-2010)

J'ai réalisé depuis 2 ans des investissements dans diverses PME éligibles afin d'obtenir une réduction de mon ISF. Ces titres et parts sont-ils à déclarer sur ma déclaration ISF ?

Les titres ou parts de FCPI, FIP, FCPR, PME éligibles ou holding ayant participé à une augmentation de capital d'une PME éligible, qui ont été souscrits en vue d'ouvrir droit à une réduction d'ISF, sont eux-mêmes exonérés d'ISF. Ils n'entrent donc pas dans l'assiette d'imposition. Mais attention, ils doivent tout de même être déclarés pendant toute la période de détention. Vous devrez donc remplir à cet effet l'annexe 3.1, colonne 12 et reporter ensuite le total de ces titres ou parts sur votre déclaration (en case CK, page 3) pour sécuriser votre exonération. Afin de renseigner ces éléments, il est nécessaire d'utiliser l'imprimé en version complète, numéroté 2725. En effet, la version simplifiée qu'envoie généralement votre centre des impôts ne comporte pas les cases spécifiques à l'investissement au capital de PME.

Bien loué : quel abattement ? (05-2010)

Je possède un bien immobilier loué à un couple. Puis-je pratiquer un abattement sur la valeur de ce logement dans le cadre de ma déclaration d'ISF ?

Pour l'ISF, les biens doivent être évalués à la valeur vénale au 1^er janvier de l'année d'imposition. Cette valeur correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, hors toute valeur de convenance. Au même titre que d'autres facteurs juridiques (servitude, réglementation d'urbanisme...), l'existence d'un bail en cours justifie une décote sur la valeur vénale du bien libre d'occupation. Cette décote est fonction de la durée restant à courir du bail. À titre de règle pratique, il est possible de retenir une décote de 20 % pour un bail d'habitation récemment conclu et disposant donc d'une durée résiduelle d'environ 3 ans.

Nue-propriété : pas toujours exonérée (05-2010)

J'ai acquis la nue-propriété d'un bien immobilier dont le vendeur s'est réservé l'usufruit. Je pensais ne pas être redevable de l'ISF mais l'administration prétend le contraire. Qu'en est-il ?

Si la règle générale veut que les biens ou droits grevés d'un usufruit soient compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété, il existe plusieurs exceptions. Le cas où le vendeur d'un bien se réserve l'usufruit ou un droit d'usage ou d'habitation en est une. Usufruitier et nu-propriétaire doivent alors déclarer chacun dans leur patrimoine la valeur du droit qu'ils possèdent. Cette valeur est fixée suivant le barème figurant à l'article 669 du code général des impôts. D'autres exceptions existent : usufruit du conjoint survivant pour les successions ouvertes avant le 1^er juillet 2002 ou dons à une collectivité publique ou à une fondation reconnue d'utilité publique, par exemple.

Madelin : exonération d'ISF en cas de transfert (04-2010)

La valeur de capitalisation d'une rente viagère issue d'un contrat de retraite Madelin reste-t-elle exonérée d'ISF en cas de transfert vers un nouvel organisme d'assurance ?

À l'échéance d'un contrat de retraite relevant de la fiscalité Madelin, la valeur de capitalisation de la rente entre normalement dans le champ d'application de l'ISF. Toutefois, elle peut en être exonérée en vertu de l'article 885 J du CGI, si le contrat a donné lieu à des versements réguliers dans leur montant et leur périodicité permettant de l'assimiler à une pension de retraite. À cet égard, la période de cotisation doit être d'au moins 15 ans (sauf exception) et l'entrée en jouissance de la rente subordonnée à la cessation de l'activité. En l'absence de modification du contrat lors du transfert d'un assureur à un autre, il ne devrait pas y avoir de novation et le délai de 15 ans devrait pouvoir être calculé à compter de la souscription initiale, permettant ainsi de bénéficier de l'exonération d'ISF même si le transfert intervient moins de 15 ans avant l'échéance. La prudence s'impose toutefois car l'administration fiscale n'a pas donné de précision sur les modalités de calcul de la période de 15 ans en cas de transfert.

Holding ISF (04-2010)

Quelles sont les conséquences pratiques de la limitation du nombre d'associés des holdings ISF à 50 ?

L'investissement dans les PME à des fins de défiscalisation de l'ISF au travers de holdings d'investissement a en effet été encadré récemment par le législateur. Parmi les mesures prises, les holdings ISF ne pourront plus avoir que des associés personnes physiques et en nombre restreint (50). Cela a deux conséquences pratiques pour l'investisseur : d'une part, le montant minimal de souscription sera désormais élevé (30 000 à 40 000 € selon les premières tendances) pour assurer une collecte globale assurant la viabilité économique de la holding, d'autre part, la diversification sera plus limitée que par le passé, probablement entre 3 et 6 participations, un investissement dans une PME prometteuse et à l'activité déjà bien établie nécessitant de mobiliser plusieurs centaines de milliers d'euros.