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Immobilier

Bail meublé étudiant (06-2017)

Mon fils souhaite louer une chambre meublée dans une résidence étudiante à la rentrée prochaine, pendant la période universitaire 2017 / 2018. Or, le propriétaire nous affirme que le bail meublé a nécessairement une durée minimale de 1 an. Est-ce exact ?

Le bail d’une location meublée ordinaire est normalement d’une durée minimale de 12 mois.
Toutefois, afin de s’adapter à la réalité des périodes scolaires dont les durées sont en règle générale inférieures à 1 an, le législateur a introduit la possibilité de déroger au régime du bail meublé « traditionnel ». A condition de se mettre d’accord avec le propriétaire, votre fils pourra bénéficier d’un bail d’une durée minimale de 9 mois. Notez que ce type de bail prévoit une absence de reconduction tacite : si votre fils souhaite rester dans le logement à la fin du bail, il devra en signer un nouveau avec le propriétaire. Par ailleurs, le dépôt de garantie du bailleur devra être égal, au maximum, à deux mois de loyer.
Enfin, sachez que votre fils sera redevable de la taxe d’habitation s’il occupe le bien au 01/01/2018 puisque le bail meublé étudiant n’est pas considéré comme une location saisonnière (en dépit de sa durée plus courte), comme l’a confirmé le Conseil d’Etat dans une décision du 15/06/2016.

Meuble d’habitation et dépôt de garantie (04-2017)

Je suis propriétaire d’un immeuble meublé que je loue à l’année. Mon futur locataire me soutient que je ne peux lui demander qu’un dépôt de garantie de 1 mois. Suis-je dans mon droit de lui demander plus ?

Par principe, le dépôt de garantie des baux d’habitation est de 1 mois. Toutefois, les baux meublés dérogent au régime juridique des baux à usage d’habitation de la loi du 6 juillet 1989. A ce titre, le propriétaire est en droit de demander un dépôt de garantie maximal équivalent à 2 mois de loyer. Cette dérogation s’explique par la valeur locative supérieure pour un bien meublé par rapport à un bien loué nu. La loi ALUR du 24 mars 2014 qui a réformé les baux meublés à usage d’habitation, est venue réaffirmer cette dérogation quant au dépôt de garantie.
Plus globalement, sachez que le régime juridique de la location meublée est plus favorable au propriétaire que celui de la location nue.

Nouvelles obligations des copropriétaires (04-2017)

Je suis propriétaire d’un bien immobilier mis en copropriété depuis 1998. J’ai entendu dire que les copropriétaires avaient de nouvelles obligations depuis 2017. Qu’en est-il ?

En effet, certaines obligations pour les copropriétaires sont nées de la loi ALUR du 24 mars 2014, plus connue sous le nom de loi Duflot. Outre l’abaissement de la majorité requise pour certaines décisions en Assemblée Générale, l’article 58 de la loi oblige les copropriétaires à réaliser un Diagnostic Technique Global (DTG) pour tout immeuble mis en copropriété. Cette obligation de diagnostic est effective depuis le 1er janvier 2017 pour tout immeuble construit depuis plus de 10 ans. Ce DTG comprend un diagnostic de performance énergétique, l’évaluation de l’état des parties communes et des équipements collectifs, ou encore l’établissement du budget prévisionnel simplifié des travaux pour les 10 prochaines années.
La loi prévoit également une obligation de création d’un fonds de travaux. Celui-ci permettra d’échelonner les charges liées à l’entretien et l’amélioration des logements. Son montant minimum est de 5% du budget prévisionnel de la copropriété (3% pour les copropriétés de moins de 10 lots).

Imposition des capitaux décès (03-2017)

Je vais réaliser un investissement en location meublée, financé à 100% à crédit avec une assurance-décès sur ma tête. Mon comptable m’a dit que l’imposition serait importante pour mes héritiers en cas de décès. Est-ce exact ?

Malheureusement oui ! L’activité de location meublée relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le remboursement du capital restant dû (CRD) du crédit en cours par l’assurance décès éteint la dette et entraine la constatation d’un résultat exceptionnel, égal au montant du CRD. Par conséquent, vos héritiers seront imposés sur le montant du capital décès. Ce ne serait pas le cas si l’investissement était réalisé en location nue : le montant du CRD ne viendrait pas augmenter les revenus fonciers de l’année du décès.

Vente d’un bien locatif et déficits fonciers (03-2017)

Je projette de vendre en 2017 un bien locatif pour lequel j’ai réalisé des travaux d’amélioration en 2014, ayant généré un déficit imputé sur mon revenu global. J’ai lu que l’avantage fiscal serait perdu. Dois-je repousser la vente ?

L’imputation de votre déficit foncier sur votre revenu global ne sera définitivement acquise que si vous maintenez la location jusqu’au 31/12/2017. Si vous vendez le bien avant cette date, votre revenu global et vos revenus fonciers 2014, 2015 et 2016 seront reconstitués selon les modalités applicables en cas de non imputation du déficit sur le revenu global.
Ainsi, la cession du bien en 2017 entraînerait un rehaussement de votre impôt en 2014. A l’inverse, le déficit foncier non imputé sur le revenu global de 2014 devenant un déficit foncier reportable, il s’imputerait sur les revenus fonciers des années suivantes et viendrait ainsi diminuer l’impôt à payer sur l’année 2015, voire sur les années suivantes si le revenu foncier 2015 est insuffisant pour absorber tout le déficit.
Au global, la vente ne se traduira donc pas par un alourdissement de votre imposition, sauf si les revenus fonciers des années 2015 à 2017 ne suffisent pas à absorber votre déficit foncier.
Dans ce dernier cas et si le prélèvement à la source de l’impôt sur les revenus n’est pas modifié, l’imputation de déficits fonciers en report sur des revenus fonciers perçus en 2017 serait sans effet, puisque l’imposition de ces revenus serait effacée en 2017 par le crédit d’impôt modernisation du recouvrement (inefficacité fiscale des déductions de charges imputables en 2017).
Quoiqu’il en soit, la vente ne doit pas uniquement s’appréhender sous l’angle fiscal. Vous devez prendre en compte l’ensemble des paramètres économiques dans votre décision.

Déficits fonciers en report (02-2017)

Je dispose d’un stock important de déficits fonciers, lié à des travaux que j’ai réalisés dans un appartement locatif hérité de mes parents. Le bien ayant été récemment vendu, je crains de perdre ces déficits car je n’ai absolument pas envie d’acquérir un nouvel appartement et gérer les locataires. Avez-vous une solution ?

Dans votre situation, vous pourriez vous intéresser aux Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ainsi, les distributions régulières (leur rendement s’établit actuellement autour de 5% net de charges) pourront permettre d’absorber fiscalement vos déficits fonciers, dont l’imputation sur des revenus de même nature, reste possible pendant 10 ans.

En pratique, vous n’aurez pas à gérer la relation avec les locataires car c’est la société de gestion qui s’en occupe pour vous. Outre la délégation de la gestion, les avantages principaux résident dans la mutualisation du risque et la diversification. Avant d’investir, veillez en particulier à analyser le taux d’occupation financier de la SCPI (rapport entre les loyers facturés et les loyers facturables) qui donne un bon aperçu de la qualité du patrimoine et de la gestion.

Associé d’une SCI non-résident fiscal de France (01-2017)

Je suis associé avec mon fils d’une SCI assujettie à l’impôt sur le revenu. La société détient depuis 25 ans un bien situé à Paris, qui va être vendu avec une plus-value. Mon fils habite à l’étranger. Comment va-t-il être taxé ?

A condition qu’elles soient occasionnelles, les plus-values revenant à un associé non-résident d’une Société Civile Immobilière (SCI) au titre d’un bien situé en France sont taxées en France au taux de 19%, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (15,50%), sous réserve des dispositions prévues par une éventuelle convention fiscale avec le pays de résidence.
Dans la situation de votre fils, au regard du délai de détention (plus de 22 ans), la plus-value serait exonérée d’impôt sur le revenu en France mais pas de prélèvements sociaux.
Selon la législation interne de son pays de résidence, votre fils pourrait également devoir déclarer sa plus-value localement et, le cas échéant, y acquitter un impôt.
Dans le cas où il existerait une convention fiscale entre la France et le pays de résidence de votre fils et si la rédaction de cette convention ne prévoit pas une imposition exclusive en France, des difficultés peuvent être rencontrées. En effet, la plus-value peut être taxable dans le pays d’expatriation, qui doit théoriquement accorder un crédit d’impôt égal à l’impôt français, pour supprimer l’éventuelle double taxation. Or il s’avère que certains Etats ne considèrent pas les prélèvements sociaux comme un impôt entrant dans ce crédit d’impôt…

Acquisition en commun par des partenaires de PACS (11-2016)

Ma partenaire de PACS et moi allons prochainement acquérir notre résidence principale. Nous avons deux enfants et aucun autre patrimoine. Nous voulons en priorité nous protéger mutuellement. Quel est votre conseil ?

La façon la plus efficace est d’insérer une clause de tontine dans l’acte d’acquisition du bien. Il s’agit d’un pacte stipulant qu’au décès de chacune des parties, sa part reviendra au survivant de sorte que le dernier survivant sera réputé propriétaire de la totalité du bien. Par conséquent, la quote-part du défunt dans la résidence principale n’entrera pas dans sa succession. Le conjoint survivant ne se retrouvera pas en situation d’indivision avec les enfants…qui hériteront du bien au second décès.
Attention toutefois, certains praticiens ne sont pas toujours à l’aise avec ce schéma, notamment en raison de sa rigidité une fois qu’il est mis en place ou lorsqu’un l’un des partenaires contribue davantage au financement de l’acquisition.
Fiscalement, le risque de requalification par l’administration nous semble à l’heure actuelle écarté car les partenaires de PACS sont exonérés de droits de succession. Comme toujours, nous vous invitons à vous rapprocher de votre notaire pour sécuriser votre acquisition.

Parking situé à proximité de la résidence principale (11-2016)

Je suis propriétaire de mon appartement que j’occupe à titre de résidence principale. Je loue une place de parking dans l’immeuble voisin. Suis-je redevable de la taxe d’habitation ?

D’une manière générale, les garages et emplacements de stationnement situés dans un ensemble collectif sont considérés comme des dépendances de l’habitation du contribuable et sont à ce titre assujettis à la taxe d’habitation.
Dans les garages privés collectifs, il en va de même des emplacements de stationnement dont les locataires ont l’utilisation privative, notamment les boxes individuels.
Dans votre situation, votre assujettissement à la taxe d’habitation ne fait semble-t-il aucun doute, compte tenu de la grande proximité entre votre résidence principale et votre place de parking. Sachez toutefois que l’administration fiscale admet que l’imposition n’est pas due lorsque la distance entre votre logement et le parking est supérieure à 1 kilomètre. Il vous reste donc à faire un choix entre économie fiscale et aspect pratique !

Location meublee et vehicules d’investissement collectifs (07-2016)

Je souhaiterais investir dans la location meublée compte tenu des avantages fiscaux par rapport à la location nue. Est-ce possible de réaliser cet investissement via une SCPI ?

Les SCPI présentent en effet l’avantage de déléguer la gestion à une société spécialisée et de diversifier le risque sur un grand nombre de biens. Mais elles sont exclusivement soumises au régime fiscal des revenus fonciers. En revanche, il est possible de souscrire à des OPCI (Organismes de placement collectif immobilier) qui peuvent investir dans des immeubles loués meublés. Le traitement fiscal des revenus suivra celui des Bénéfices Industriels et Commerciaux, comme l’a récemment confirmé l’administration fiscale dans la mise à jour de sa base BOFIP le 06 juillet dernier. Cette faculté de souscription est à ce jour encore théorique car nous n’avons pas connaissance d’OPCI permettant de bénéficier du régime fiscal de la location meublée. Cela n’est sans doute pas étranger au fait que des voix se sont élevées pour dénoncer les avantages fiscaux dont bénéficie la location en meublé par rapport à la location nue et qu’il est donc possible qu’un alignement entre les deux régimes soit opéré dans les prochains mois, notamment lors la présentation de la Loi de Finances 2017.

Des SCPI trop valorisées ? (06-2016)

Je lis régulièrement dans les journaux financiers que les SCPI seraient survalorisées. Est-ce exact ? Est-il encore opportun d’y investir ?

Depuis la crise économique de 2003, la valeur des parts des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) a augmenté de près de 40% en moyenne. Pour autant, la prime de risque de cette classe d’actifs (écart entre sa rentabilité et celle des obligations d’état à 10 ans) n’a jamais été aussi élevée. Cette situation résulte de la spectaculaire baisse des taux d’intérêt que nous avons connue.

L’opportunité d’investir actuellement sur les parts de SCPI dépend avant tout de la vision que l’on peut avoir de l’évolution des taux d’intérêt. Dans un scénario de taux qui resteraient durablement bas, la valeur des parts continuerait d’augmenter jusqu’à ce que la prime de risque revienne à la normale. Le revenu baisserait progressivement sous l’effet de la collecte drainée qui ne peut être investie dans les mêmes conditions de rendement. Dans un scénario de taux d’intérêt qui remonteraient rapidement, la valeur des parts baisserait –comme celle de l’ensemble des actifs immobiliers. Dans un second temps, cette hausse des taux se traduirait par une augmentation des loyers qui permettrait alors une reprise de la hausse de la valeur des parts. Comme pour beaucoup d’actifs aujourd’hui dans un contexte de taux d’intérêts historiquement bas, le timing d’investissement est délicat.

(05-2016)

Je possède un local commercial que je vais louer à un commerçant qui démarre son activité. Est-il possible de fixer un loyer progressif, voire indexé sur le chiffre d’affaires ?

La réglementation des baux commerciaux vous permet de fixer un loyer « à paliers ». Par exemple 10 000€ par an les deux premières années, puis 15 000€ par an les deux années suivantes et enfin 20 000€ au-delà. Vous pouvez également prévoir un loyer en tout ou partie calculé sur la base du chiffre d’affaires du preneur. Attention dans ce dernier cas au régime fiscal applicable. La location sera qualifiée de commerciale et imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Dans le cas où vous détiendriez le bien par une SCI, cela entraînerait automatiquement une imposition à l’IS, ce qui pourrait être défavorable.

Investissements hôteliers sous tension (03-2016)

Les investissements dans l’hôtellerie semblent toujours aussi dynamiques. Est-il raisonnable de continuer à s’y intéresser dans le contexte économique et géopolitique actuel ?

Depuis plusieurs années, les investissements dans les murs et fonds de commerce d’hôtels rencontrent un succès grandissant auprès d’investisseurs à la recherche de rendement et d’actifs réels non cotés. S’agissant d’un marché où l’offre est réduite, la forte hausse de la demande (+15% par an hors transactions exceptionnelles) a entraîné une réelle tension se traduisant par une augmentation sensible des prix. Par ailleurs, le développement d’une offre d’hébergement directe via des sites internet comme airbnb et le climat anxiogène lié aux attentats pèsent sur la marge des exploitants, même si l’effet de ces deux facteurs mérite d’être relativisé. De ce fait, beaucoup de transactions, tout particulièrement dans l’hôtellerie parisienne, interviennent sur des niveaux de prix qui rémunèrent mal le risque. Pour autant, des opportunités demeurent à condition d’être sélectif et de s’appuyer sur des opérateurs expérimentés.

Crowdfunding immobilier (02-2016)

De plus en plus de sites internet proposent des investissements immobiliers en annonçant des rendements jusqu’à 7% ou 8%. Comment est-ce possible ?

Les rendements élevés doivent en effet vous inciter à la prudence. La plupart de ces sites proposent en réalité non pas un investissement patrimonial dans l’immobilier mais d’apporter des fonds (sous forme d’apport en capital ou de prêt) à une société de promotion immobilière qui a un projet de construction de logements neufs ou à une société de marchand de biens qui réhabilite ou transforme un immeuble. Dans les deux cas, le risque est celui de tout actionnaire ou prêteur d’une PME et est élevé. Le fait que l’activité soit immobilière ne réduit pas forcément ce risque car les opérations sont financées en grande partie par des crédits bancaires dont le remboursement est prioritaire.
Certains sites proposent réellement un investissement immobilier patrimonial en regroupant des investisseurs pour leur permettre d’acheter ensemble un immeuble commercial offrant un rendement courant élevé. Ce type d’immeuble se situe souvent dans des zones commerciales de périphérie ou dans des zones artisanales ou logistiques. Le risque principal est alors celui de la vacance locative au terme du bail qui est en cours lors de l’acquisition.

Reprise d’un bien sous fiscalité de Robien (01-2016)

J’ai investi dans 3 appartements sous fiscalité de Robien en 2006 dans un même immeuble et souhaiterais en reprendre un pour l’habiter à titre de résidence principale. Pourrais-je continuer à amortir fiscalement les 2 autres ?

Dans la mesure où les 3 lots constitueraient des appartements différents, vous pouvez en reprendre un pour l’utiliser à titre de résidence principale tout en continuant à louer les 2 autres et à bénéficier de l’amortissement de Robien sur ces 2 appartements. En effet, l’option pour l’amortissement de Robien s’exerce pour chaque bien individuellement, et il en est de même pour la reprise éventuelle. Vous devez néanmoins être attentif aux points suivants. D’une part, il faut que le bien repris constitue un logement distinct. Vous pourrez à cet égard utilement vous référer à la notion d’unité d’évaluation utilisée pour l’assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties. D’autre part, pour bénéficier de l’amortissement de Robien, vous vous êtes engagé à louer continument le bien concerné pendant une durée minimum de 9 ans à une personne ne faisant pas partie de votre foyer fiscal et l’occupant à titre de résidence principale (durée décomptée date à date à compter de celle de la prise d’effet du bail initial). Cet engagement initial a pu faire l’objet d’une prorogation pour une période de 3 ans. Dans le cas où vous ne respecteriez pas cet engagement, votre revenu foncier de l’année au cours de laquelle interviendrait la rupture de cet engagement serait majoré des amortissements déduits au cours de la période couverte par cet engagement. Enfin, dans le cas où vous auriez bénéficié –notamment grâce à l’amortissement de Robien- d’un déficit foncier imputé sur votre revenu global, vous devrez veiller à louer le bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au cours de laquelle l’imputation sur le revenu global a été pratiquée, sous peine de voir cette imputation remise en cause

Ces questions-réponses font l'objet d'une publication mensuelle dans la revue "Intérêts Privés"

 

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